¿Cuándo es necesaria una licencia de obras?
La licencia de obras es un requerimiento legal para hacer cambios en tu vivienda, pero a veces no queda claro hasta dónde puedes llegar sin permiso, o con una licencia menor. Te explicamos con detalle qué está permitido hacer con cada licencia y los pasos a seguir para obtenerlas.
Pol Femenias
Arquitecto Viva
Cuando se trata de comenzar un proyecto de construcción, el primer paso es asegurarse de que se cuente con todos los permisos y autorizaciones necesarias. Uno de los documentos más importantes que se debe obtener es la licencia de obra. La obtención de una licencia de obra es un proceso obligatorio que debe ser realizado por cualquier persona o empresa que desee llevar a cabo una construcción, renovación o demolición de un edificio. Esta licencia es emitida por el ayuntamiento de tu municipio, y su objetivo es garantizar que el proyecto cumpla con las normas y regulaciones locales.
Si bien puede ser un proceso largo y tedioso, es crucial tener una licencia de obra para evitar multas y sanciones. Al asegurarse de obtener este permiso de obra, se puede tener la tranquilidad de que el proyecto se lleva a cabo de manera legal y segura.
Puntos clave:
- Diferencia entre licencia de obra mayor y menor: Básicamente, obra mayor se considera cuando se afecta la estructura del edifico o se augmenta de superfície o volumen (obra nueva). Obra menor son cambios de distribución y reformas.
- Cuándo es necesaria una licencia de obra menor: Por regla general, para cambio de distribución de la vivienda (siempre que no se amplíe ni afecte la estructura), cambiar las ventanas, construcción de piscinas, movimientos de tierras y muros de contención, reformas en escaleras comunitarias y vestíbulos, reparación de cubiertas y reformas de locales comerciales.
- Cuándo es necesaria una licencia de obra mayor: dependerá del municipio, pero básicamente para ontrucción de obra nueva, Instalación de pérgolas y porches, casas prefabricadas, ampliación de superfície o volumen, obras de cambio de uso a vivienda, rehabilitaciones integrales de un bloque de pisos o colocar un ascensor.
- Cómo solicitar una licencia de obra: puedes hacerlo de manera presencial, pero casi todos los ayuntamientos te permiten hacerlo todo por internet vía telemática. Deberás tener un certificado digital para identificarte.
- Coste de una licencia de obra: 50-400€ de tasas, fianzas de reposición de acera (30€/m.l.) y ICIO 1-4% del presupuesto de la obra.
Qué diferencia hay entre permiso de obra mayor y menor?
Depende del alcance de las obras, cómo imaginarás. La licencia de obra menor se aplica a reformas y mejoras de menor envergadura, mientras que la licencia de obra mayor es necesaria cuando se van a acometer trabajos que afecten a la estructura del edificio. La principal distinción radica en cómo las obras afectarán la seguridad, la habitabilidad y la apariencia del inmueble. Las obras con licencia de obra mayor requieren más estudios y proyectos técnicos que las que requieren una licencia de obra menor. Es importante destacar que obtener una licencia no te exime de cumplir con otros requisitos, como obtener permisos ambientales, acceso a servicios públicos o permisos de ocupación de la vía pública. En cualquier caso, siempre conviene consultar con profesionales del sector y con el Ayuntamiento correspondiente para conocer la normativa local aplicable.
¿Cuándo es necesaria una licencia de obra menor?
Con el permiso de obra menor, tu ayuntamiento te da licencia para realizar pequeñas mejoras en tu casa o terreno. No estamos hablando de grandes reformas, más bien cosas sencillas: cambiar el alicatado de la cocina, tirar alguna pared o cambiar el baño. Ten en cuenta que cada ayuntamiento define los trabajos que puedes hacer con cada licencia. A modo de ejemplo, te detallo los trabajos principales que puedes hacer con una licencia de obra menor en Terrassa:
- Cambio de distribución de la vivienda (siempre que no se amplíe ni afecte la estructura)
- Cambiar las ventanas
- Construcción de piscinas
- Movimientos de tierras y muros de contención
- Reformas en escaleras comunitarias y vestíbulos
- Reparación de cubiertas
- Reformas de locales comerciales (sin cambio de uso, ojo)
- Derribos de edificios
Lo mejor de todo es que, como estas modificaciones son pequeñas y no cambian en gran medida el aspecto o función de tu casa, el proceso para conseguir esta licencia es más sencillo que el de una obra mayor. ¿A quién no le gusta eso? Es menos papeleo, menos tiempo, menos complicaciones.
Pero ojo, aquí viene la parte importante. Aunque obtener un permiso de obra menor pueda ser más fácil, esto no significa que puedas hacer las cosas a lo loco. Todavía debes asegurarte de cumplir con las normas mínimas para mantener a todos seguros. Te pedirán proyecto técnico de un arquitecto o arquitecto técnico, incluso visado por el colegio correspondiente. Esto significa contratar a profesionales cualificados para realizar el trabajo y asegurarte de que todo esté al día con las normas de seguridad y salubridad.
¿Cuándo es necesaria una licencia de obra mayor?
Imagina que estás listo para renovar tu casa, quieres cambiar la estructura, quizás modificar la distribución interna, o incluso embellecer la fachada. Ahí es cuando esta licencia se convierte en tu aliada indispensable. ¿Y por qué es tan crucial? Te explico.
Siguiendo con el punto anterior, con el municipio de Terrassa como ejemplo, estos son los trabajos que exigen pedir una licencia de obras mayores:
- Construcción de obra nueva
- Instalación de pérgolas y porches
- Casas prefabricadas
- Ampliación de superficie o volumen
- Obras de cambio de uso a vivienda (transformar un local comercial en una vivienda, por ejemplo)
- Rehabilitaciones integrales de un bloque de pisos
- Colocar un ascensor
Las obras de gran magnitud requieren mucho tiempo y poseen una complejidad técnica significativa, y por eso necesitamos la visión de un técnico, o sea, un arquitecto (o arquitecto técnico, para según qué trabajos) que nos garantice que todo marchará como esperamos. Esta es una de las razones por las que el permiso de obra mayor es una verdadera salvaguarda para tu proyecto.
Obtenerla, eso sí, implica cumplir con algunos requisitos. Debes presentar un proyecto técnico detallado, un plan de seguridad bien estructurado y, claro, pagar las tasas correspondientes. Pero no te preocupes, todos estos pasos te llevarán a un final feliz: la realización de tu obra con toda la tranquilidad que proporciona la legalidad.
Porque, déjame decirte, hacer una obra sin esta licencia puede resultar en un dolor de cabeza enorme. Nos referimos a sanciones económicas significativas y la posible obligación de devolver el inmueble a su estado original. ¡Nada que quisieras experimentar, te lo aseguro!
¿Cuándo no es necesario solicitar permiso de obra? Comunicación previa o «assabentat»
Se trata de un procedimiento mucho más ágil que la solicitud de licencia y tiene como principal ventaja el ahorro de tiempo y costes en la autorización del proyecto. Eso sí, se limita a trabajos muy sencillos. En Terrassa, por ejemplo, se pueden realizar los siguientes trabajos:
- Reformas interiores que no afecten la distribución ni la estructura (enyesados, pavimentos, desagües o cambio de sanitarios)
- Colocar un toldo
- Reparar el cerramiento de una parcela
- Colocar placas solares
La comunicación previa debe incluir una memoria detallada de la obra o actividad a realizar, así como fotos y algún croquis. Poca cosa. Y lo mejor de todo es que en la mayoría de municipios con comunicarlo (y pagar las tasas) ya puedes comenzar.
¿Necesito una licencia o una comunicación previa?
Buena pregunta. Y la respuesta para cada municipio será distinta. Si te miras los listados anteriores, deberías poder clasificar los trabajos que vas a realizar en alguna de las categorías de licencia. La verdad es que los trabajos sujetos a comunicación previa son muy pocos, y probablemente no estés leyendo este artículo si sólo querías alicatar el baño. Si estás entre tener que pedir licencia menor o mayor, te diré una cosa: la diferencia en la documentación exigida no es tanta. Las dos te pedirán el proyecto de un técnico, con una memoria justificativa del cumplimiento de la normativa vigente, un presupuesto y todos los planos.
Mi consejo, habla con tu arquitecto de confianza y explícale los trabajos que tienes previstos, él te dirá qué tipo de permiso hay que pedir en tu municipio.
Y ahora hablemos de lo que te interesa más:
¿Cuánto cuesta una licencia de obra?
Cada municipio tiene sus tasas, pero siguiendo el ejemplo de Terrassa podrás hacerte a la idea:
- Comunicación previa o «assabentat d’obres»: 20-50€
- Obras menores: 150€
- Obras mayores: 360€
Deberás también abonar una fianza que te devolverán al terminar la obra:
- Reposición de acera: 30€ / metro lineal
- Reposición de calzada: 90€ / metro lineal
Las tasas cubren el trabajo de los técnicos del ayuntamiento al revisar la documentación, y no se devuelven aunque la licencia no sea concedida. Ahora bien, una vez obtenido el permiso, deberás abonar el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y obras). En Cataluña el ICIO está entre el 1% y el 4% del PEM. Si no sabes qué es el PEM o el PEC, te interesa leer este artículo en el que te lo explico: ¿Cuánto cuesta construir una casa?.
Solicitud de Licencia de Obra
¿Cómo solicito una Licencia de Obra?
Debes solicitarla al ayuntamiento de tu municipio. Hoy en día puedes hacerlo de manera presencial, pero casi todos los ayuntamientos te permiten hacerlo todo por internet via telemática. Eso si, deberás tener un certificado digital para identificarte. Por ejemplo, aquí se pide en Terrassa.
💡 Consejo PRO: nombra a tu arquitecto como representante legal para este trámite. Estamos acostrumbrados a pelearnos con los ayuntamientos y haremos de «filtro» de todas las comunicaciones. Te ahorrarás tiempo y dolores de cabeza, créeme.
¿Qué documentación necesito para solicitar una licencia de obra?
Licencia de obras mayores:
- Proyecto Técnico Básico y Ejecutivo
- Fotografías
- Planos del proyecto
- Estudio de Seguridad y Salud
- Presupuesto de la obra
- Hoja de asume del arquitecto (conforme se encarga de la dirección facultativa de la obra)
- Hoja de asume del arquitecto técnico (conforme se encarga de la dirección de ejecución de la obra)
- Nombramiento del contratista que va a ejecutar la obra
- Documento de residuos (conforme un depósito controlado se encargará de la runa)
Licencia de obras menores:
- Proyecto Técnico Básico y Ejecutivo
- Fotografías
- Planos o croquis
- Presupuesto de la obra
- Hoja de asume del arquitecto (conforme se encarga de la dirección de la obra)
- Nombramiento del contratista que va a ejecutar la obra
- Documento de residuos (conforme un depósito controlado se encargará de la runa)
Comunicación previa de obras y reformas:
- Fotografías
- Croquis
- Memoria de descripción de las obras
- Plano de situación de las obras
¿Cuánto tarda el ayuntamiento en conceder la licencia urbanística?
Deberás tener paciencia. Por ley, la mayoría de municipios establecen un tiempo de 2 meses en permisos para realizar obras mayores y 1 mes en permiso de obras menores y comunicaciones previas. Pasado este tiempo, si no has recibido comunicación del ayuntamiento, entra en vigor el llamado «silencio administrativo» por el cual tienes derecho a comunicar al ayuntamiento que te dispones a empezar la obra (con algunas excepciones, ojo).
Lo más normal es que pasadas unas semanas el ayuntamiento dé respuesta a tu solicitud, y te pida complementar la documentación o hacer algún cambio: adjuntar algún plano, justificar una parte de la normativa o acotar alguna altura. Deberás entrar de nuevo la documentación con las correcciones y el contador vuelve a cero.
Por lo general, no esperes a tener la licencia de obras antes de 2-3 meses, más incluso si la obra es compleja.
💡 Cómo la hacemos en Viva: en casos de obras mayores, nos avanzamos con el Proyecto Básico para ganar tiempo. El Proyecto Básico tiene toda la información normativa que necesita el ayuntamiento para conceder la licencia urbanística. Mientras el ayuntamiento se estudia el proyecto, en paralelo vamos redactando el Proyecto Ejecutivo, con lo que el tiempo se aprovecha. Cuando recibimos la respuesta del ayuntamiento, ya tenemos a punto el Ejecutivo y podemos empezar la obra de inmediato.
¿Puedo empezar las obras antes de tener la licencia?
Antes de empezar cualquier tipo de obra, es imprescindible contar con la licencia de obra correspondiente. Este documento es un requisito legal que autoriza la ejecución de trabajos de construcción y garantiza que se cumplen todas las normas y reglamentaciones necesarias. Por lo tanto, no debes comenzar los trabajos sin obtener esta licencia previamente. De lo contrario, estarás infringiendo la ley y exponiéndote a sanciones económicas y posibles repercusiones legales. Además, el proceso para obtener la licencia puede ser largo y complicado, por lo que es mejor empezar la tramitación con antelación. Recomendamos que antes de nada, consultes con un profesional que te asesore respecto al proceso de obtención de la licencia, para que puedas tener todo en regla antes de empezar con los trabajos.
¿Me puede pedir un vecino mi licencia de obra?
No. Un vecino no puede pedir directamente tu licencia de obra. Sin embargo, si sospecha que se están realizando obras ilegales, puede denunciar la situación a la Policía Local o a Urbanismo. Estas autoridades son las únicas que pueden acudir al domicilio donde se está realizando la obra, requerir la licencia y comprobar in situ si se está respetando.
En la mayoría de los municipios de España, se obliga a los titulares de las licencias de obras a que en un lugar visible de la misma expongan el número de licencia y el organismo que la concedió, para un mejor control por las autoridades.
Es importante recordar que, debido a la protección de datos existente, no es posible acudir al Ayuntamiento y solicitar información sobre la existencia de una licencia o sus límites.
En Resumen
No cabe duda, lidiar con trámites de licencias de obra puede parecer una tarea compleja, pero recuerda, no tienes que hacerlo solo. Los arquitectos estamos preparados para guiarte y tomar las riendas de estos procesos. Al elegir trabajar con un arquitecto, no solo te aseguras de tener un proyecto de calidad, sino también de que todos los trámites estén al día, ahorrándote problemas futuros. Nuestra experiencia nos permite conocer a fondo la normativa local y, lo más importante, sabemos cómo gestionar correctamente las licencias.
Así que, si estás considerando una reforma, no importa cuán grande o pequeña sea, contar con la ayuda de un arquitecto es una inversión que vale la pena.
Preguntas Frecuentes:
Una licencia de obras es un permiso de construcción que otorga el ayuntamiento para realizar cualquier tipo de obra o reforma en una propiedad.
Es necesario solicitar una licencia de obras cuando se van a realizar obras, ya sean obras menores o mayores, que requieran una autorización urbanística o una licencia de construcción según la ordenanza municipal correspondiente.
Si vas a realizar una obra menor en tu vivienda, como cambiar la instalación eléctrica o de fontanería, debes pedir permiso de obra menor al ayuntamiento correspondiente para garantizar que la obra cumpla con las normativas de seguridad y ahorro energético.
Cualquier tipo de obra que implique una modificación en la estructura o uso del suelo o de la propiedad necesitará una licencia de construcción, como puede ser construir una vivienda unifamiliar o un edificio de apartamentos.
Existen varios tipos de licencia de obra, como la licencia de obra mayor, que se solicita para obras de gran envergadura, y la licencia de obra menor, que se solicita para obras más pequeñas, como cambiar un suelo o pintar paredes.
No, no todas las obras pequeñas necesitan permiso de obra menor. En general, para obras que no afecten a la estructura del edificio, como cambiar la pintura de una habitación, no suele ser necesario solicitary obtener permiso previo.
El precio de una licencia de obra puede variar según el tipo y la envergadura de la obra a realizar, así como los honorarios asociados al arquitecto encargado de redactar el proyecto inicial. Deberás pagar tasas por la gestión, una fianza y entre el 1-4% del PEM de la obra en forma de impuestos.
Existen algunas excepciones a la hora de pedir una licencia de obras, como en el caso de las obras que no alteren la estructura del edificio, pero siempre es recomendable consultar con el ayuntamiento correspondiente para evitar problemas legales futuros.
