Proyecto de Reparcelación Urbanística: Cómo Segregar Tu Parcela 

¿Qué es la reparcelación?

Empecemos por lo básico. Si estás leyendo esto, es probable que tengas un terreno y estés pensando en dividirlo o has escuchado el término «reparcelación» y te ha picado la curiosidad.

La reparcelación consiste en redistribuir los terrenos de una determinada zona, generalmente con el fin de crear nuevas parcelas que cumplan con los requerimientos y normativas establecidos por el planeamiento urbanístico.

Este proceso suele llevarse a cabo cuando se quiere desarrollar un nuevo plan urbanístico, ya sea para la construcción de viviendas, infraestructuras o zonas verdes, o, como puede ser tu caso, cuando se quiere subdividir un terreno existente en parcelas más pequeñas.

En la segregación se establecen nuevas dimensiones y características para las parcelas existentes, así como se pueden unir o dividir terrenos para adecuarse a las nuevas necesidades de la ordenación.

La reparcelación también implica la redistribución de las cargas y beneficios entre los propietarios de los terrenos involucrados. Esto significa que los propietarios pueden recibir compensaciones económicas o terrenos de mayor valor en función de la nueva distribución de las parcelas.

Ahora, no confundamos con la acción que realiza la administración en el planeamiento de una ciudad. Aquí estamos hablando de una segregación «privada», donde un propietario decide dividir su terreno en otros más pequeños por razones personales o de negocio. Es como si tuvieras una gran pizza y decidieras repartirla en porciones más pequeñas para que todos en la fiesta tengan su pedazo. Pero, en vez de pizza, estamos hablando de terrenos.

¡Y voilà! Ahí lo tienes, un proceso que, aunque pueda parecer complicado, es en realidad bastante sencillo de entender.

¿Para qué sirve reparcelar?

¡Buena pregunta! Hay tantas razones para hacerla como sabores de helado. Algunos lo hacen por razones económicas, otros por adaptarse a nuevos proyectos o simplemente por el gusto de redistribuir y optimizar su espacio. Vamos a explorar algunas:

Diferencia entre Parcelación y Reparcelación

Llegados a este punto, muchos podrían estar preguntándose: «¿No es todo lo mismo?» Bueno, agárrate del asiento, porque vamos a sumergirnos en este mar de términos que, aunque puedan parecer primos hermanos, tienen personalidades bastante diferentes.

Parcelación: Imagina que tienes un enorme lienzo en blanco y decides dividirlo en diferentes secciones para pintar distintas escenas. Esa nueva división sería la parcelación, es decir, dividir una gran extensión de terreno en parcelas más pequeñas. Como si tomaras una pizza entera y la cortaras en porciones para compartir con amigos.

Reparcelación: Ahora, piensa que después de haber cortado esa pizza, decides que las porciones no son lo suficientemente justas y decides rehacer los cortes. La reparcelación es, en esencia, una reorganización. Toma parcelas ya existentes y las redistribuye para adecuarlas a un proyecto o plan urbanístico. Es como un juego de tetris donde intentas acomodar todas las piezas para que encajen perfectamente.

Dicho de otro modo: la parcelación se refiere a la subdivisión de un terreno grande en parcelas más pequeñas, comúnmente realizado cuando se planifica el desarrollo de nuevas áreas residenciales o comerciales. Por otro lado, la reparcelación implica la reorganización de parcelas existentes para adaptarse a un nuevo plan urbanístico. Un ejemplo práctico de reparcelación podría ser la reorganización de un antiguo polígono industrial en desuso para crear un moderno complejo de viviendas y parques.

Un par de puntos clave para entender estos conceptos:

• Objetivos diferentes: Mientras la parcelación busca simplemente dividir, la reparcelación busca adaptar o corregir divisiones previas para que se ajusten a un plan específico.
• Origen distinto: La parcelación parte generalmente de terrenos más grandes o fincas sin dividir. Por otro lado, la reparcelación trabaja con parcelas ya existentes, reconfigurándolas.
• Enfoque legal: La segregación tiene un trasfondo legal más complejo porque, en muchos casos, involucra a varios propietarios y alinea los terrenos a un proyecto urbanístico, lo que requiere acuerdos, cesiones y, en ocasiones, compensaciones.

💡 El proceso de reparcelación urbanística se divide en varias fases administrativas que involucran a diferentes actores. Inicialmente, la administración urbanística local debe aprobar un proyecto de reparcelación, el cual debe estar en consonancia con el plan urbanístico vigente. Posteriormente, se realiza una audiencia pública donde los propietarios de los terrenos afectados pueden presentar sus observaciones. Finalmente, se emite una resolución administrativa que puede ser objeto de recursos y apelaciones. Este enfoque colaborativo y transparente garantiza que todos los interesados tengan voz en el desarrollo y ejecución del proyecto.

Pasos a seguir para segregar una parcela

El proceso puede parecer abrumador al principio, pero se puede superar con éxito si acudes a tu arquitecto de confianza. Él te guiará por 4 sencillas fases:

1️⃣ Primera fase: Recopilación de datos 📌

• Datos de la parcela matriz: Escrituras ( beneficios y cargas ) y datos del Catastro ( información pública ).
• Calificación urbanística: Detalles del Plan General de Ordenación Urbana: edificabilidad, dimensión mínima, etc…
• Otros datos: Titulares, calles adyacentes, motivo de segregación y más.

2️⃣ Segunda fase: Diseño y licencias 📐

• Comprobación previa: Realizar un levantamiento topográfico.
• Redacción del Informe Técnico para Segregación:
  • 📃 Memoria descriptiva: Datos del titular, lindes, superficies y más.
  • 🗺️ Planos: Emplazamiento, zona general, solares resultantes, etc.
  • 📄 Anexos: Certificado georreferencial, ficha catastral, fotos y otros.
• Solicitud en el Ayuntamiento: Licencia de Segregación de Parcela.

3️⃣ Tercera fase: Formalidades legales 🖋️

• Acudir a la notaría para modificar la escritura.
• Registrar en el Registro de la Propiedad las nuevas escrituras.
• Notificar alteraciones en la Sede Regional del Catastro.

4️⃣ Cuarta fase: Ejecución 🚜

• Llevar a cabo la segregación aprobada.

No subestimes la importancia de los estudios de viabilidad económica y social. Estos estudios permiten evaluar no solo la rentabilidad del proyecto, sino también su impacto en la comunidad y el entorno urbano. Analizar estos factores ayuda a asegurar que la reparcelación no solo sea técnica y legalmente viable, sino también beneficiosa para los residentes actuales y futuros. La planificación debe contemplar mejoras en infraestructuras y servicios, así como posibles efectos sobre el valor de las propiedades y la cohesión social de la zona.

Documentos que forman un Proyecto de Reparcelación

Como te he dicho antes, el proceso puede parecer complicado, pero tu técnico de cabecera tiene por la mano los documentos para hacer el trámite mucho más llevadero. Para que tengas una idea, un Proyecto de Reparcelación debe contener estos documentos:

• Planos topográficos: Son documentos gráficos que representan la información física del terreno, como la ubicación de las parcelas existentes, las características del relieve, las líneas de servicio y las vías de acceso.
• Plano de situación: Es un plano a escala que muestra la ubicación del terreno a segregar en relación con su entorno, como las carreteras principales, el parcelario, las áreas urbanas y los espacios públicos cercanos.
• Memoria descriptiva: Es un documento que describe detalladamente el proyecto de segregación, incluyendo la justificación de la necesidad de la misma, obras de urbanización, afectados por una actuación urbanística, las características técnicas y urbanísticas de las nuevas parcelas, las normativas aplicables y las implicaciones económicas.
• Estudio de impacto ambiental: En algunos casos, puede ser necesario realizar un estudio de impacto ambiental para evaluar los posibles efectos ambientales de la reparcelación y proponer acciones de mitigación.
• Plan de gestión: Este documento establece las normas y procedimientos para la ejecución del proyecto de segregación, incluyendo la forma en que se llevará a cabo la redistribución de las parcelas, los plazos a seguir y la participación de los propietarios.
• Licencias y permisos: Puede ser necesario obtener diferentes licencias y permisos administrativos para llevar a cabo el proyecto de reparcelación, como licencias de obras, permisos de ocupación del suelo o autorizaciones de servicios públicos.

💡 Tip: Puede que te apabulle un poco tanta documentación, pero para eso tienes a tu arquitecto de confianza. Los arquitectos estamos acostumbrados a resolver estos trámites, así que no dudes a delegar en él. Te ahorrarás tiempo y dolores de cabeza 🙂

Diferencias entre segregar una parcela y dividir una parcela

Uno de los puntos que a menudo genera confusión es la diferencia entre «segregar» y «dividir» una parcela. Aunque pueden parecer sinónimos, no lo son. Vamos a desglosar estos términos:

Segregar una parcela se refiere a la acción de tomar una parcela matriz y dividirla en partes más pequeñas. Sin embargo, el terreno original, aunque reducido, sigue existiendo y manteniendo su identidad en el registro. A esta porción reducida se le conoce como «parcela primitiva» o «parcela resto«.

En contraste, dividir una parcela implica descomponer la parcela matriz en varias partes, de modo que la finca original deja de existir y da paso a nuevas entidades registradas.

Es esencial mencionar que, al segregar, las parcelas resultantes deben cumplir con ciertos criterios legales para ser consideradas independientes. Por ejemplo, cada una debe ser edificable y, en ambas parcelas, debería ser posible y legal construir.

Segregación de una finca: documentos necesarios

En la complejidad del ámbito inmobiliario, es crucial que los propietarios comprendan los requisitos y pasos administrativos y legales necesarios para la segregación de una finca. Veamos a continuación los puntos clave:

✔ Inscripción Inicial: Antes de siquiera considerar una segregación, es imperativo que la finca original esté debidamente inscrita tanto en el Registro de la Propiedad como en la Dirección General del Catastro.

✔ Escritura de segregación: Una vez decidido proceder con la segregación, es necesario generar una escritura de segregación o parcelación. Esta será redactada por un notario basándose en la licencia municipal otorgada para tal fin. En ella, se indicará con precisión desde qué punto se realizará la segregación, parcelas iniciales, cómo quedará la nueva parcela y cuál será la situación de la parcela original, ahora conocida como finca resto.

✔ Solicitud por parte del propietario: Es vital comprender que sólo el dueño de la finca puede solicitar la escritura de segregación, pues es un acto de dominio estricto. Tras la escritura, es deber del notario enviar una copia autorizada al ayuntamiento correspondiente.

En cuanto a documentación, para llevar a cabo una segregación es indispensable presentar:

1️⃣ Todos los documentos que sean registrables o susceptibles de inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2️⃣ Títulos traslativos de dominio o derechos reales impuestos sobre los inmuebles.
3️⃣ Registros de hipotecas, derechos de uso y usufructo.
4️⃣ Actos y contratos adjudicando inmuebles o derechos reales.
5️⃣ Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles con duración superior a 6 años.
6️⃣ Resoluciones legales declarando incapacidad, justificando ausencia, fallecimiento u otras condiciones que modifiquen la capacidad para disponer de los bienes.
7️⃣ Títulos de adquisición pertenecientes al Estado, iglesia o corporaciones civiles.
8️⃣ Referencia catastral.
9️⃣ Cargas económicas relacionadas al inmueble.
🔟 Un acto expreso de autorización administrativa.

La segregación, aunque puede parecer un proceso administrativo simple, requiere de una meticulosa atención al detalle y una completa comprensión de los aspectos legales involucrados.

Cesión y derechos en la reparcelación

Cuando nos adentramos en la jungla de la segregación, surgen conceptos que pueden sonar a chino, pero son vitales para entender el proceso. Un par de ellos son la cesión y los derechos. Vamos a distinguirlos:

Cesión: La cesión es, en esencia, el acto de ceder una parte del terreno, generalmente al municipio, como compensación por la posibilidad de dividirlo y desarrollarlo. Es como el peaje que pagas por viajar en una autopista. Ésta puede ser en forma de terreno o a veces incluso en metálico.

• Por qué es importante: Imagina que te lanzas a repartir tu pastel de cumpleaños. Si no apartas una porción para ese primo goloso (léase, el municipio), puede que se arme un revuelo en la fiesta. Garantiza que todos obtengan una parte justa.

Derechos: Aquí entramos en un terreno más pantanoso. Los derechos hacen referencia a lo que te corresponde por tu parcela original en relación con las nuevas parcelas que se crean.

• Derechos reales: Son los que te garantizan una parte proporcional del terreno resultante.
• Derechos de edificación: No solo importa el terreno, sino también lo que puedes construir en él, su edificabilidad. Estos derechos determinan qué y cuánto puedes edificar en las nuevas parcelas.
• Respecto a las cesiones: Es esencial entender que, a pesar de la cesión, no estás renunciando a tus derechos. Aunque lo tengas que compartir por un tiempo, sigue siendo tuyo.

Tipos de reparcelaciones

Clasificación según su tipología:

• Urbana: Redistribución en áreas urbanas para mejorar estructura urbana. Implica reorganización de parcelas, creación de vías, etc.
• Rural: Reorganización en áreas rurales para eficiencia agrícola o ganadera. Implica agrupación y redistribución de parcelas.
• Segregación catastral: Ajuste de parcelas a su realidad física y legal. Se realiza cuando hay discrepancias en datos catastrales.
• Por iniciativa pública: Impulsada por la administración pública para mejorar áreas o infraestructuras.
• Por iniciativa privada: Impulsada por propietarios para mejor aprovechamiento de terrenos.

Clasificación según su naturaleza:

• Reparcelación por expropiación forzosa: Impuesta por la administración, como una ley o plan urbanístico. Obligatoria para propietarios.
• Reparcelación voluntaria: Depende de la decisión de propietarios. Es un acuerdo para mejorar la utilización sin imposición administrativa