Costes de comprar un terreno (2024)

¿Qué gastos corresponden al comprador?

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Este es un impuesto que se aplica en la compra de propiedades de segunda mano y es pagado por el comprador. En Cataluña, el ITP es del 10%.

Notario y Registro de la Propiedad: Los gastos de notaría y registro son pagados por el comprador. Estos gastos varían dependiendo del precio de la propiedad y de la complejidad del proceso.

Gastos de gestoría: Si el comprador decide contratar a un gestor para que se encargue de todo el proceso, también deberá asumir estos costos.

Tasación del terreno: Si el comprador necesita obtener una hipoteca para comprar el terreno, el banco requerirá una tasación del terreno. Este costo también es asumido por el comprador.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto se aplica en la formalización de documentos notariales, mercantiles y administrativos, así como en los documentos judiciales. En Cataluña, el AJD es del 1,5%.

¿Qué gastos corresponden al vendedor?

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): El vendedor debe pagar el impuesto sobre la ganancia patrimonial que se produce con la venta. Esta ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta del terreno.

Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el terreno durante el tiempo que ha estado en posesión del vendedor. El cálculo de este impuesto depende de varios factores, como el valor catastral del suelo y el número de años que el vendedor ha poseído el terreno.

Gastos de cancelación de hipoteca: Si el terreno está hipotecado, el vendedor deberá asumir los gastos de cancelación de la hipoteca.

Gastos de agencia inmobiliaria: Si el vendedor ha contratado los servicios de una agencia inmobiliaria para gestionar la venta, deberá asumir los gastos de estos servicios.

 ¿IVA o ITP? ¿Qué impuesto se aplica en la compra de un terreno?

En la compra de un terreno en España, el impuesto que se aplica puede ser el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) o el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), dependiendo de las circunstancias de la venta.

IVA: Este impuesto se aplica cuando el vendedor del terreno es un empresario, profesional o promotor que realiza la venta como parte de su actividad económica. El IVA en la venta de terrenos es generalmente del 21%, aunque puede ser del 10% en algunos casos específicos, como la venta de terrenos destinados a la construcción de viviendas.

ITP: Este impuesto se aplica cuando el vendedor del terreno es un particular y la venta no está sujeta a IVA. El porcentaje del ITP varía entre las diferentes Comunidades Autónomas de España, pero generalmente oscila entre el 6% y el 10%.

💡 Actualización: En los últimos meses de 2024, ha habido una actualización importante en la legislación sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En varias comunidades autónomas, se ha establecido un nuevo rango de impuestos que oscila entre el 7% y el 12%, dependiendo del valor del terreno y la situación económica del comprador. Esta modificación busca adaptarse a la inflación y a las necesidades fiscales de cada región, por lo que es esencial verificar las tasas actualizadas al momento de la compra.

Gastos de Notaría en la compra de un terreno

Estos gastos se refieren a los honorarios que cobra el notario por sus servicios durante la transacción de la compra-venta del terreno. Los costos pueden variar dependiendo de la región y del precio del terreno, pero en general suelen rondar alrededor del 1% del precio del terreno. Además, hay que tener en cuenta que estos gastos no son fijos y pueden aumentar en función de ciertos factores como la cantidad de escrituras, la complejidad de la transacción y la necesidad de realizar gestiones adicionales.

En cualquier caso, lo que te recomiendo es solicitar un presupuesto previo al notario para tener una idea clara de los gastos que se van a generar y evitar sorpresas desagradables. Pese a ello, los gastos de notaría son un requisito indispensable a la hora de formalizar una operación de compra-venta de terrenos.

💡 Muy recomendable: consulta con un asesor fiscal especializado en bienes raíces. Este profesional puede proporcionar una planificación financiera detallada, ayudando a optimizar los beneficios fiscales y a evitar sorpresas económicas. Además, puede asesorar sobre las mejores opciones de financiación y sobre cómo estructurar la compra para maximizar la eficiencia fiscal 😉.

¿Qué gastos se pagan en la compra de un terreno al contratar una hipoteca?

¿Es necesario incluir los costes de un Abogado?

Por experiencia, definitivamente recomendable. El coste no es significativo y puede ahorrarte muchos dolores de cabeza. En este sentido, los costos de un abogado deben ser considerados dentro del presupuesto para la adquisición del terreno. Un abogado puede verificar la legalidad de la propiedad, comprobar que no existan cargas o gravámenes sobre ella y asesorar sobre los trámites necesarios para escriturarla. Además, puede redactar y revisar el contrato de compra-venta para garantizar que se cumplan todas las condiciones establecidas, evitar cláusulas abusivas y establecer los términos de pago acordados. Si bien puede parecer una inversión adicional, contar con un abogado experimentado puede resultar en un gran ahorro a largo plazo, ya que permitirá evitar posibles litigios y pérdidas económicas.  

Posibles problemas legales en la compra de un terreno

¿Qué ocurre si el terreno tiene Cargas o deudas?

Si el terreno tiene cargas o deudas, esto puede afectar su valor y su capacidad para ser vendido o utilizado para otros fines. Las cargas pueden incluir hipotecas, embargos, servidumbres, impuestos impagados, entre otras. Estas cargas pueden limitar las opciones de uso del terreno y hacer que sea menos atractivo si alguna vez te decides por venderlo. Ojo! si el terreno se encuentra en un proceso legal de embargo, la venta del mismo puede verse limitada o imposible hasta que se resuelva el litigio. Es importante investigar y conocer todas las cargas existentes en un terreno antes de adquirirlo para evitar sorpresas desagradables en el futuro. En algunos casos, es posible negociar con los acreedores para eliminar o reducir las cargas, lo que ayudaría a aumentar el valor del terreno y hacerlo más accesible a los compradores interesados.

Deuda por Urbanización de la zona

La deuda por urbanización es un concepto muy común en las zonas donde se están llevando a cabo proyectos urbanísticos y el terreno está por urbanizar, o justo se acaba de hacer y quedan por pagar un porcentaje del coste de hacer llegar la luz, el agua, la acera, etc… Se trata de una deuda que se origina cuando se construyen infraestructuras para mejorar la habitabilidad de una zona determinada. Si un terreno tiene deuda por urbanización, el comprador deberá asumir dicha deuda en el momento de la compra, lo que puede aumentar el precio final de la operación. Por otro lado, la deuda por urbanización también puede dificultar la venta del terreno, ya que muchos compradores pueden optar por no adquirir un terreno que tenga una deuda pendiente.

Evaluación ambiental

Un enfoque emergente en la compra de terrenos es la incorporación de evaluaciones ambientales previas a la adquisición. Estas evaluaciones permiten a los compradores conocer el impacto ambiental del terreno y las posibles restricciones ecológicas. Este proceso puede incluir la evaluación de la flora y fauna local, la calidad del suelo y del agua, y el impacto potencial de futuras construcciones. Incluir este paso en el proceso de compra no solo es beneficioso para el medio ambiente, sino que también puede prevenir problemas legales y aumentar el valor a largo plazo del terreno.

¿Afecta las Servidumbres de paso?

Si un terreno tiene servidumbres de paso, significa que existen ciertas obligaciones de acceso sobre el mismo. Las servidumbres de paso son derechos que se otorgan a un tercero para atravesar un terreno ajeno, ya sea para poder acceder a una propiedad o para poder llevar a cabo ciertas actividades en la propiedad. Estas servidumbres pueden ser permanentes o temporales, y deben estar estipuladas en el registro de la propiedad correspondiente. En general, las servidumbres de paso pueden limitar la capacidad del propietario del terreno de hacer ciertas cosas en la propiedad, como construir o alterar la estructura de la misma. Sin embargo, si se respetan los términos de la servidumbre, el propietario puede seguir utilizando y disfrutando de su propiedad sin mayores inconvenientes. Lo dicho, infórmate antes en el registro de la propiedad para no tener sorpresas.

¿Qué ocurre con los Terrenos que hayan sido disgregados?

Cuando se disgregan terrenos, estos pueden ser divididos en varias parcelas y vendidos a diferentes compradores tras un proyecto de reparcelación. En estos casos, cada comprador adquiere los derechos de uso y propiedad sobre su respectiva parcela, lo que significa que ya no formará parte del terreno original. En algunos casos, cuando se disgrega un terreno, pueden surgir conflictos y disputas entre los propietarios de las diferentes parcelas, como disputas por el acceso a una fuente de agua o un camino de acceso común. Para evitar posibles problemas, mejor cuenta con un abogado especializado que te asesore en el proceso de compra y a establecer acuerdos entre los propietarios para la conservación y mantenimiento de áreas comunes, como jardines o zonas verdes.

Terrenos en los que no se concede licencia de obras

Cuando un propietario de un terreno quiere construir en él, tiene que solicitar una licencia de obras al ayuntamiento correspondiente. Si el ayuntamiento deniega la solicitud, el propietario no podrá construir en el terreno. El ayuntamiento puede denegar la solicitud, bien por ser no edificable o por encontrarse en situación irregular al tratarse una zona en la que se está revisando la normativa.

En ese caso, el terreno se considerará como baldío, es decir, sin uso. El propietario podrá intentar solicitar la licencia de nuevo, o bien intentar vender el terreno a otra persona interesada. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los terrenos en los que no se conceden licencias de obras pueden tener un valor menor en el mercado inmobiliario, ya que no se podrá construir en ellos. Además, el propietario deberá pagar los impuestos correspondientes al mantenimiento del terreno. En definitiva, si no se concede la licencia de obras, el propietario deberá buscar otras opciones o aceptar la situación de tener un terreno sin uso específico.