¿Cuánto cuesta construir una casa en España? (2024)
Hoy te hablaré de uno de los proyectos más emocionantes en la vida de cualquier persona: construirse una casa. Sé que puede parecer un poco abrumador, pero te prometo que es un proceso emocionante y gratificante. ¿Cuánto vale construir una vivienda?
Pol Femenias
Arquitecto Viva
En este artículo te explicaré todo lo que necesitas saber sobre los costes de construcción, la documentación necesaria y los trámites con el ayuntamiento para construir tu propio chalet.
Antes que nada, debo aclararte que la respuesta no es nada fácil. O mejor dicho, hay una respuesta compleja y una respuesta sencilla. La compleja incluye todos los factores a tener en cuenta para saber de antemano el coste de todo el proceso, y te ayudará a conocer todos los pasos por los que tendrás que transitar hasta ver completada la obra. Y es la que trata este artículo.
Sin embargo, hay otro método sencillo de cálculo: un número mágico que te servirá para hacer una aproximación lo suficientemente buena. Es la que utilizamos en Viva al empezar un proyecto desde hace muchos años y nos equivocamos de poco. Quieres saberla? Pues sigue leyendo, que te la cuento al final.
Puntos clave:
- El coste total de construcción de una casa en España se calcula a partir del precio del terreno + el coste de construcción + los gastos de promoción. El precio del terreno puede representar aproximadamente el 30% del coste total de la casa.
- El costo de construcción es la parte más grande del presupuesto y depende de los metros cuadrados de la vivienda. Se pueden utilizar diferentes fuentes y publicaciones para obtener un precio de referencia, que varía entre 950€/m2 y 2500€/m2.
- Los gastos de promoción incluyen honorarios de arquitectos, aparejadores y otros profesionales, tasas, impuestos y gastos financieros. Estos gastos representan aproximadamente un 25% del costo de construcción.
- Es importante contar con profesionales como arquitectos y aparejadores para el diseño, dirección y supervisión de la construcción de la casa. Estos profesionales desempeñan un papel clave en garantizar la calidad y cumplimiento de expectativas.
Cómo se calcula el precio de un chalet?
Vamos al tema. El valor de una casa se valora siguiendo básicamente la siguiente fórmula:
Coste total = Precio del Terreno + Coste de Construcción + Gastos de promoción
Precio del terreno
En el caso que tu proyecto sea el de una casa de obra nueva en un solar no edificado, probablemente ya tendrás el terreno. Si todavía estás buscando, te recomiendo este artículo para elegir con criterio:
Como sabrás, los precios del suelo pueden variar por localización, por dimensión y por tipología. En un mismo municipio, el precio del suelo no es el mismo en el centro de la población que en las afueras. De la misma manera, su orientación o topografía puede hacer que una parcela en una misma urbanización valga el doble.
Es por ello que el coste del terreno, en este ejercicio, lo vamos a dejar de lado. Pero debes saber que es aproximadamente un 30% del coste total de la casa.
Coste de construcción de una vivienda
La pregunta del millón, y probablemente la primera que nos hacen en Viva al abordar un nuevo proyecto. “Pero la casa ¿Cuánto vale?”
El Coste de Construcción será la parte más grande de todo el presupuesto y depende de los metros cuadrados de la vivienda. Si quieres saber cómo ahorrar con el coste de construcción de tu casa, te interesa leer este artículo:
Para determinar el precio por metro cuadrado de construir la casa, primero necesitamos ponernos de acuerdo en algunos conceptos y luego determinar la influencia que tienen en el precio las calidades y acabados de los diferentes componentes de la construcción. Así que, empecemos con los conceptos.
Cuando hablamos del «precio de construcción«, es importante distinguir entre tres definiciones: el coste de ejecución material (PEM), el coste de construcción (PEC) y el coste final.
1️⃣ El coste de ejecución material (PEM) es el concepto que incluye el coste directo, como la mano de obra y los materiales, más los gastos auxiliares, como el capataz, las instalaciones, la maquinaria, entre otros.
2️⃣ Si a este presupuesto de ejecución material (PEM) le sumamos los gastos generales y el beneficio del contratista, que se sitúa cuantitativamente sobre el 20% del PEM, obtenemos el coste de construcción o coste de contrato (PEC). Es importante destacar que estos dos conceptos, los gastos y el beneficio del contratista, son inseparables del concepto «coste de construcción», y no deben confundirse con los gastos y el beneficio del promotor.
3️⃣ Finalmente, el tercer concepto, que algunas fuentes denominan coste final, es el resultado de sumar al coste de construcción otros componentes, como los honorarios facultativos de los técnicos que intervienen en el proyecto, dirección y control de la obra (arquitecto, aparejador y otros), las tasas e impuestos que gravan la construcción de la casa (licencia de obras, impuesto de construcciones, instalaciones).
Pero eso ya vendrá. De momento, quédate con esto:
Coste de la construcción = PEM x 1,20.
Éste será el precio que pagarás tú a la constructora por hacerte la casa. Y dirás, muy bien, pero el PEM de donde sale?
El precio de ejecución material (PEM) depende de varios factores, unos intrínsecos al proyecto de la casa, y otros que dependen del mercado.
Para el mercado, como depende de la oferta y la demanda, lo mejor que podemos hacer es guiarnos por las fuentes oficiales. Sabes cuáles son?
No, verdad?
Porque no existen.
No hay ningún banco de precios oficial que marque el precio medio por metro cuadrado de construcción de una casa. Ni lo habrá en un libre mercado. Porqué es imposible de calcular, ya que funciona por la ley de la oferta y la demanda.
Lo máximo que podemos hacer es guiarnos por fuentes privadas y organismos que permiten obtener, con mayor o menor precisión, un precio de referencia. Algunos de ellos son:
Publicaciones de coste de la construcción de casas: Construc, Boletín Económico de la Construcción (BEC) i Emedos
Los presupuestos de referencia de los Colegios de Arquitectos, en especial del Colegio de Cataluña (COAC) y de Madrid (COAM).
Los Presupuestos tipo del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC).
La metodología de valoración catastral (Real Decreto 1.020/1993).
Algunas aplicaciones informáticas.
Te voy a ahorrar el tiempo de buscar en cada una de ellas. Dejaremos de lado la fuente del catastro, bastante desfasada (no modificada desde el 2007). Del resto de publicaciones, a 2021(!), sus valores van desde los 941,80 €/m2 (Emedos) hasta los 1.684,68 €/m2 (BEC). Para actualizarlo al año actual, podemos aplicar un incremento de un 1% anual (aproximadamente el crecimiento medio desde 2011).
Es importante tener en cuenta que estos precios son solo una guía y que el coste real dependerá de la constructora que elijas. Por eso, te recomendamos que busques el asesoramiento de un profesional para que te ayude a elegir la mejor empresa constructora para tu proyecto.
Tu arquitecto puede ser un gran aliado en este proceso, ya que puede analizar y comparar los distintos presupuestos que solicites. Además, es el profesional capacitado para valorar cuál es el que más te interesa y para asegurarse de que el proyecto esté correctamente definido.
Recuerda que cualquier falta de información en el proyecto puede derivar en problemas en obra y, en consecuencia, posibles sobrecostes. Por lo tanto, es esencial que trabajes con un equipo profesional que te brinde una planificación clara y precisa.
Recuerdas la fórmula del principio?
Coste total = Precio del Terreno + Coste de Construcción + Gastos de promoción
Hemos visto el Precio del Terreno y el Coste de Construcción. Ya casi lo tenemos. Nos queda el tercer punto:
Gastos de promoción en la construcción de la vivienda
Los gastos inherentes a toda promoción inmobiliaria son, generalmente, responsabilidad del promotor. Para una promoción en concreto, los gastos pueden cuantificarse con precisión.
Pero en términos generales resulta complicado, ya que algunos de los conceptos que conforman estos gastos están relacionados con el Coste de Construcción (PEC), otros dependen de la dimensión de la obra, o del ayuntamiento donde se ubica, o de las características del promotor…
Te desglosamos los conceptos que conforman los gastos de la promoción, en porcentaje variable sobre el Coste de Construcción (PEC).
| Coste de Construcción (PEC) | ||
| Concepto | % mín | % max |
| Honorarios arquitecto, proyecto y dirección | 4,50 | 13 |
| Honorarios aparejador dirección de obra | 1,50 | 4,50 |
| Otros honorarios técnicos (topográfico, geotécnico) | 1,00 | 1,50 |
| Control técnico de obras | 0,50 | 1,00 |
| Tasas(licencia de obras, cierres…) | 1,00 | 3,00 |
| Impuestos (ICIO) | 2,00 | 4,00 |
| Seguridad y salud | 1,00 | 1,50 |
| Acometidas de obra | 1,00 | 2,00 |
| Seguros | 1,00 | 1,50 |
| Gastos jurídicos (notario, registro…) | 0,50 | 1,00 |
| Gastos financieros (del 80% vivienda) | 2,50 | 6,50 |
| Porcentaje respecto Coste de Construcción (PEC) | 16,50% | 39,50% |
Como ves en el cuadro anterior, deberías tener previsto entre un 16,50% y un 39,50% del Coste de Construcción como gastos de promoción.
Seguro que te parecen muchos números y te resulta complicado. Es normal. Un proyecto de una casa se hace una vez en la vida y, aunque apasionante, puede abrumar al principio. No te preocupes.
Redondeando, para ponértelo fácil, ten previsto entre un 25 y un 30% de más para gastos.
De los listados arriba, te detallo los gastos de promoción más importantes:
Arquitecto y Aparejador. Para qué sirven?
Construir una casa o vivienda unifamiliar desde cero es un proceso emocionante y único en la vida. Por eso es tan importante elegir bien al equipo que va a hacer realidad tu proyecto. El arquitecto es la persona encargada de diseñar tu vivienda y de redactar el proyecto con el que se solicita la licencia de obra. Cuando empiece la obra será quien dirija la construcción para asegurar que se cumplan tus expectativas.
Por su parte, el aparejador se encarga de supervisar la ejecución de los trabajos en la fase de obra, lo que significa que también es un miembro clave del equipo.
Es fundamental que elijas cuidadosamente a tus arquitectos y aparejadores, ya que ellos serán tus ojos y oídos durante todo el proceso. Son los responsables de garantizar que tu proyecto se ejecute con la calidad que necesitas.
Es posible que te hayan ofrecido precios más bajos de lo que esperabas, pero ten cuidado, porque contratar a un profesional que no esté remunerado adecuadamente puede ser un error. Un profesional que trabaja por debajo de sus honorarios puede no estar motivado para hacer un buen trabajo, lo que significa que podrías terminar con una vivienda que no se ajusta a lo que esperabas.
Para que te sirva de orientación, en Viva los honorarios de arquitecto son de 120€/m2 para el proyecto y la dirección de obra. Los honorarios de aparejador se calculan a 60€/m2 (iva aparte). Poniendo un ejemplo, para una casa de 150m2, los honorarios técnicos ascienden a 18.000€ de arquitecto y 9.000€ de aparejador.
Verás que el porcentaje de los honorarios técnicos respecto el coste total de la casa es muy bajo. Y son los técnicos los que mejor van a defender tus intereses en la obra, así que no escatimes en ellos y quédate con el que mayor confianza te dé, aunque sea un poco más caro.
Confía en un equipo de profesionales que te ofrezca la calidad que buscas y que esté dispuesto a trabajar contigo durante todo el proceso. Eso no tiene precio. No hace falta que te diga que en Viva de eso sabemos un rato : )
Otros honorarios técnicos: Topográfico y estudio geotécnico
Según la tipología del proyecto, te harán falta otros estudios de la parcela (estudio hidrológico, estudio ambiental o geológico), pero los más comunes e imprescindibles para empezar una casa son dos: un plano topográfico y un estudio geotécnico.
Un plano topográfico es un dibujo que representa de forma detallada la forma y características del terreno donde se va a construir. Es importante porque te muestra información sobre la topografía del terreno, incluyendo detalles como los desniveles, las curvas de nivel, la posición de los árboles y otros elementos naturales.
Este plano es muy útil para que el arquitecto pueda diseñar la vivienda y adaptarla al terreno. Además, también sirve para prever posibles problemas y solucionarlos antes de que surjan. Por ejemplo, si hay una zona con un desnivel importante, se puede diseñar la casa de forma que se aproveche esa pendiente en lugar de tener que nivelar el terreno.
Por otro lado, el estudio geotécnico es un informe que analiza las características del suelo donde se va a construir. En este informe se estudia la composición del terreno, la resistencia del suelo, el nivel freático, entre otros aspectos importantes.
Este estudio es fundamental para asegurarse de que la construcción se realizará sobre un terreno estable y seguro, evitando problemas como hundimientos, filtraciones de agua o movimientos sísmicos.
Tanto el plano topográfico como el estudio geotécnico suelen ser realizados por profesionales especializados en topografía y geotecnia, respectivamente. Cada uno de ellos puede costar entre 700€ y 1000€ para un terreno estándar. Es muy importante contar con estos informes y diseños previos antes de empezar cualquier construcción para garantizar que todo se realice de forma segura y eficiente.
Tasas y impuestos en la construcción de una casa
Varían según el municipio. Por ejemplo, en Barcelona se aplican los siguientes impuestos:
1 Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO):
Este impuesto se aplica sobre el coste real de la construcción y su finalidad es obtener recursos para el municipio. El tipo impositivo en Barcelona es del 4% del coste real de la construcción.
2 Tasa de licencia urbanística:
Esta tasa se aplica por la tramitación de la licencia urbanística necesaria para llevar a cabo la construcción. En Barcelona, el importe de esta tasa varía según el tipo de obra a realizar, y se calcula aplicando un porcentaje al valor de la obra. Por ejemplo, para una vivienda unifamiliar, el porcentaje es del 3,25%.
3 Tasa de expedición de documentos urbanísticos:
Esta tasa se aplica por la expedición de documentos urbanísticos necesarios para la construcción, como puede ser el certificado de compatibilidad urbanística. En Barcelona, el importe de esta tasa varía según el tipo de documento y se calcula aplicando un porcentaje al valor de la obra. Por ejemplo, para un certificado de compatibilidad urbanística, el porcentaje es del 1%.
4 Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU):
Este impuesto se aplica cuando se produce una transmisión de la propiedad del terreno sobre el que se va a construir. El importe a pagar se calcula en función del valor catastral del terreno y del número de años que han pasado desde la última transmisión. En Barcelona, el tipo impositivo varía según el año de la transmisión y oscila entre el 19% y el 30%.
Es importante tener en cuenta que estos impuestos y tasas pueden variar según la ubicación geográfica y la normativa municipal. Por lo tanto, es recomendable consultar con un profesional o con el Ayuntamiento correspondiente para conocer las tasas e impuestos específicos que se aplican en cada caso.
Entonces, ¿cuánto cuesta hacerse una casa?
Resumiendo la mareante lista de conceptos anteriores, tenemos lo siguiente:
Coste total = Coste de Construcción + Gastos de promoción
Coste de construcción: haciendo un promedio entre los organismos especializados, entre 950€/m2 y 2200 €/m2, obtenemos un precio final por metro cuadrado de unos 1575€/m2.
Gastos de promoción: podemos considerar un 25% sobre el coste de construcción, esto inlcuye las tasas, los honorarios y otros gastos descritos en el cuadro de arriba. Sobre 1575€ sería: 1575 x 0,25 = 393,75€/m2. Redondeando, 400 €/m2.
Sumamos los dos:
Coste total (€/m2) = 1575 €/m2 + 400 €/m2 = 1.975 €/m2 (Redondeamos a 2.000 €/m2)
Tachán! Ya tenemos el número mágico: 2000 €/m2. Ésta es la aproximación que te servirá para empezar a darle forma al proyecto de tu casa. Deberás contrastar tus posibilidades económicas con el programa de la casa que deseas. Nada más fácil. Haces el listado de metros que necesitas y lo multiplicas por el número mágico.
Hagamos un ejemplo.
¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar de 150 m2?
Muy fácil. Con lo que te he explicado en el punto anterior, basta con multiplicar la superficie por el número mágico:
Coste total casa 150m2 = 150m2 x 2000 €/m2 = 300.000€.
Este número te incluye tanto el Coste de Construcción (PEC) como los gastos de promoción (honorarios técnicos, tasas, notario, etc…).
Si bien no es un coste definitivo (este no lo tendrás hasta que no esté el proyecto ejecutivo acabado), es una muy buena aproximación al coste real total. En Viva llevamos años aplicándolo y nos ha sido de mucha ayuda, sobre todo para simplificar el proceso desde un principio y acotar las superficies totales.
Es verdad que hay factores que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, el metro cuadrado de un sótano es más caro de ejecutar que el de una planta baja. Pero probablemente tenga menos gasto de paredes e instalaciones, con lo que al final el promedio es similar.
De la misma manera, también hay grados de calidades (recuerda que de Coste de Construcción hemos hecho una media), por lo que dependiendo de la calidad de los materiales que desees, el número final puede variar.
¿Qué ofrecemos en Viva?
La ventaja de Viva es que diseñamos y construimos tu casa, por lo que el coste total lo tendrás controlado desde un inicio. Verás como crece tu proyecto con el ticket del precio al lado, pudiendo ajustar cada detalle a tu presupuesto.
Al terminar el proyecto ejecutivo, tendrás valorada cada partida de trabajos por nuestros industriales de confianza. Sabrás lo que vale esa escalera de madera que tanto te gusta o si se podrá hacer el baño ideal que has visto en Pinterest. Eso es posible porqué en las reuniones de proyecto, sentado en la mesa estará el carpintero que te montará los armarios empotrados o el interiorista que te asesorará en la iluminación. Y los tendrás al lado mientras los arquitectos dibujan cada detalle de tu casa.
El método de trabajo en Viva permite que los cambios se realicen en la fase de proyecto, que es cuando deben hacerse. Al terminar el proyecto no hay que pasar por la agotadora fase de encontrar un constructor que, a su vez, modifique partes del proyecto para ajustarse a un presupuesto. Eso provoca volver a la mesa de trabajo y empezar de nuevo. O, lo que es peor, tener que cambiar el proyecto en medio de la obra!
Construir tu casa es un viaje maravilloso que, probablemente, sólo vas a hacer una vez en la vida. Te invitamos a disfrutarlo y a rodearte de los mejores profesionales para hacerlo realidad.
¿Cuánto cuesta construir una casa desde cero?
El precio para construir una casa depende de varios factores, como el tamaño y tipo de vivienda, la ejecución material, el coste de las licencias necesarias para construir, entre otros. En términos generales, se estima que el precio para construir una casa puede oscilar entre 800 y 2000 euros por metro cuadrado, sin incluir el coste del terreno.
¿Qué licencias son necesarias para construir una casa?
Para poder construir una casa, será necesario obtener una licencia urbanística y una licencia de obras. Además, una vez finalizada la construcción, se deberá solicitar la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación para obtener la habitabilidad de la vivienda.
¿Qué es la ejecución material en la construcción de una casa?
La ejecución de la obra hace referencia a la construcción propiamente dicha, es decir, a la realización de los trabajos necesarios para construir una casa desde cero hasta su finalización.
¿Por qué es importante contar con una dirección de obra en la construcción de una casa?
Contar con una dirección de obra es fundamental para garantizar que el proyecto se lleve a cabo de la manera correcta y en el plazo previsto, además de asegurarse de que se cumplan todas las normativas y requisitos necesarios en la construcción de una casa.
¿Cómo puedo saber cuánto cuesta construir una casa?
Para poder saber cuánto cuesta construir una casa, es recomendable realizar varias consultas a diferentes constructores y pedir presupuestos detallados que incluyan todos los costes involucrados en la construcción de la casa, incluyendo los costes del terreno, las licencias necesarias y la ejecución de la obra.
¿Cuáles son los precios y los presupuestos más comunes en la construcción de casas?
Los precios y presupuestos más comunes en la construcción de casas varían según el tipo y tamaño de la vivienda, además de otros factores como el coste de los materiales y la mano de obra. Es recomendable pedir varios presupuestos antes de tomar una decisión final.
¿Qué impuestos debo pagar al construir una casa en España?
Al construir una casa en España, es necesario pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, que se calcula en base a un porcentaje del valor total de la vivienda.
¿Qué es la declaración de obra nueva y para qué sirve?
La declaración de obra nueva es un documento necesario para inscribir la vivienda en el registro de la propiedad y obtener la escritura de la casa. Sirve para acreditar que la construcción de la vivienda ha sido realizada y terminada cumpliendo con todas las normativas y requisitos.
¿Qué coste tiene construir tu propia casa?
El coste de construir su propia casa depende de varios factores, como el tamaño y tipo de vivienda, el coste del terreno, la ejecución de la obra y las licencias necesarias. Es recomendable pedir varios presupuestos detallados para poder estimar el coste total de la construcción.
¿Cuáles son las consideraciones más importantes al comprar un terreno para construir una casa?
Al comprar un terreno para construir una casa, es necesario considerar factores como la habitabilidad del terreno, las mediciones del proyecto, las licencias necesarias, el costo del terreno y la ubicación del mismo. También es recomendable pedir asesoramiento a un constructor experto para tener en cuenta todos los detalles importantes.
