¿Cuánto cuesta construir una casa en España? (2024)

Cómo se calcula el precio de un chalet?

Vamos al tema. El valor de una casa se valora siguiendo básicamente la siguiente fórmula:

Como sabrás, los precios del suelo pueden variar por localización, por dimensión y por tipología. En un mismo municipio, el precio del suelo no es el mismo en el centro de la población que en las afueras. De la misma manera, su orientación o topografía puede hacer que una parcela en una misma urbanización valga el doble.

Es por ello que el coste del terreno, en este ejercicio, lo vamos a dejar de lado. Pero debes saber que es aproximadamente un 30% del coste total de la casa.

Para determinar el precio por metro cuadrado de construir la casa, primero necesitamos ponernos de acuerdo en algunos conceptos y luego determinar la influencia que tienen en el precio las calidades y acabados de los diferentes componentes de la construcción. Así que, empecemos con los conceptos.

Cuando hablamos del «precio de construcción«, es importante distinguir entre tres definiciones: el coste de ejecución material (PEM), el coste de construcción (PEC) y el coste final.

1️⃣ El coste de ejecución material (PEM) es el concepto que incluye el coste directo, como la mano de obra y los materiales, más los gastos auxiliares, como el capataz, las instalaciones, la maquinaria, entre otros.

2️⃣ Si a este presupuesto de ejecución material (PEM) le sumamos los gastos generales y el beneficio del contratista, que se sitúa cuantitativamente sobre el 20% del PEM, obtenemos el coste de construcción o coste de contrato (PEC). Es importante destacar que estos dos conceptos, los gastos y el beneficio del contratista, son inseparables del concepto «coste de construcción», y no deben confundirse con los gastos y el beneficio del promotor.

3️⃣ Finalmente, el tercer concepto, que algunas fuentes denominan coste final, es el resultado de sumar al coste de construcción otros componentes, como los honorarios facultativos de los técnicos que intervienen en el proyecto, dirección y control de la obra (arquitecto, aparejador y otros), las tasas e impuestos que gravan la construcción de la casa (licencia de obras, impuesto de construcciones, instalaciones).

 Pero eso ya vendrá. De momento, quédate con esto:

Coste de la construcción = PEM x 1,20.

Éste será el precio que pagarás tú a la constructora por hacerte la casa. Y dirás, muy bien, pero el PEM de donde sale?

El precio de ejecución material (PEM) depende de varios factores, unos intrínsecos al proyecto de la casa, y otros que dependen del mercado.

Para el mercado, como depende de la oferta y la demanda, lo mejor que podemos hacer es guiarnos por las fuentes oficiales. Sabes cuáles son?

No, verdad?

Porque no existen.

No hay ningún banco de precios oficial que marque el precio medio por metro cuadrado de construcción de una casa. Ni lo habrá en un libre mercado. Porqué es imposible de calcular, ya que funciona por la ley de la oferta y la demanda.

Lo máximo que podemos hacer es guiarnos por fuentes privadas y organismos que permiten obtener, con mayor o menor precisión, un precio de referencia. Algunos de ellos son:

Publicaciones de coste de la construcción de casas: Construc, Boletín Económico de la Construcción (BEC) i Emedos

Los presupuestos de referencia de los Colegios de Arquitectos, en especial del Colegio de Cataluña (COAC) y de Madrid (COAM).

Los Presupuestos tipo del Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC).

La metodología de valoración catastral (Real Decreto 1.020/1993).

Algunas aplicaciones informáticas.

Te voy a ahorrar el tiempo de buscar en cada una de ellas. Dejaremos de lado la fuente del catastro, bastante desfasada (no modificada desde el 2007). Del resto de publicaciones, a 2021(!), sus valores van desde los 941,80 €/m2 (Emedos) hasta los 1.684,68 €/m2 (BEC). Para actualizarlo al año actual, podemos aplicar un incremento de un 1% anual (aproximadamente el crecimiento medio desde 2011).

Es importante tener en cuenta que estos precios son solo una guía y que el coste real dependerá de la constructora que elijas. Por eso, te recomendamos que busques el asesoramiento de un profesional para que te ayude a elegir la mejor empresa constructora para tu proyecto.

Tu arquitecto puede ser un gran aliado en este proceso, ya que puede analizar y comparar los distintos presupuestos que solicites. Además, es el profesional capacitado para valorar cuál es el que más te interesa y para asegurarse de que el proyecto esté correctamente definido.

Recuerda que cualquier falta de información en el proyecto puede derivar en problemas en obra y, en consecuencia, posibles sobrecostes. Por lo tanto, es esencial que trabajes con un equipo profesional que te brinde una planificación clara y precisa.

Recuerdas la fórmula del principio?

Hemos visto el Precio del Terreno y el Coste de Construcción. Ya casi lo tenemos. Nos queda el tercer punto:

Gastos de promoción en la construcción de la vivienda

Los gastos inherentes a toda promoción inmobiliaria son, generalmente, responsabilidad del promotor. Para una promoción en concreto, los gastos pueden cuantificarse con precisión.

Pero en términos generales resulta complicado, ya que algunos de los conceptos que conforman estos gastos están relacionados con el Coste de Construcción (PEC), otros dependen de la dimensión de la obra, o del ayuntamiento donde se ubica, o de las características del promotor…

Te desglosamos los conceptos que conforman los gastos de la promoción, en porcentaje variable sobre el Coste de Construcción (PEC).

Como ves en el cuadro anterior, deberías tener previsto entre un 16,50% y un 39,50% del Coste de Construcción como gastos de promoción.

Seguro que te parecen muchos números y te resulta complicado. Es normal. Un proyecto de una casa se hace una vez en la vida y, aunque apasionante, puede abrumar al principio. No te preocupes.

Redondeando, para ponértelo fácil, ten previsto entre un 25 y un 30% de más para gastos.

De los listados arriba, te detallo los gastos de promoción más importantes:

Es importante tener en cuenta que estos impuestos y tasas pueden variar según la ubicación geográfica y la normativa municipal. Por lo tanto, es recomendable consultar con un profesional o con el Ayuntamiento correspondiente para conocer las tasas e impuestos específicos que se aplican en cada caso.

Entonces, ¿cuánto vale construir una vivienda?

Resumiendo la mareante lista de conceptos anteriores, tenemos lo siguiente:

Coste de construcción: haciendo un promedio entre los organismos especializados, entre 950€/m2 y 1700 €/m2, obtenemos un precio final por metro cuadrado de unos 1350€/m2.

Gastos de promoción: podemos considerar un 25% sobre el coste de construcción, esto inlcuye las tasas, los honorarios y otros gastos descritos en el cuadro de arriba. Sobre 1350€ sería: 1350 x 0,25 = 337,5€/m2. Redondeando, 350 €/m2.

Sumamos los dos:

 Coste total (€/m2) = 1350 €/m2 + 350 €/m2 = 1.700 €/m2

Tachán! Ya tenemos el número mágico: 1700 €/m2. Ésta es la aproximación que te servirá para empezar a darle forma al proyecto de tu casa. Deberás contrastar tus posibilidades económicas con el programa de la casa que deseas. Nada más fácil. Haces el listado de metros que necesitas y lo multiplicas por el número mágico.

Hagamos un ejemplo.

¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar de 150 m2?

Muy fácil. Con lo que te he explicado en el punto anterior, basta con multiplicar la superficie por el número mágico:

 Coste total casa 150m2 = 150m2 x 1700 €/m2 = 255.000€.

Este número te incluye tanto el Coste de Construcción (PEC) como los gastos de promoción (honorarios técnicos, tasas, notario, etc…).

Si bien no es un coste definitivo (este no lo tendrás hasta que no esté el proyecto ejecutivo acabado), es una muy buena aproximación al coste real total. En Viva llevamos años aplicándolo y nos ha sido de mucha ayuda, sobre todo para simplificar el proceso desde un principio y acotar las superficies totales.

Es verdad que hay factores que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, el metro cuadrado de un sótano es más caro de ejecutar que el de una planta baja. Pero probablemente tenga menos gasto de paredes e instalaciones, con lo que al final el promedio es similar.

De la misma manera, también hay grados de calidades (recuerda que de Coste de Construcción hemos hecho una media), por lo que dependiendo de la calidad de los materiales que desees, el número final puede variar.

¿Qué ofrecemos en Viva?

La ventaja de Viva es que diseñamos y construimos tu casa, por lo que el coste total lo tendrás controlado desde un inicio. Verás como crece tu proyecto con el ticket del precio al lado, pudiendo ajustar cada detalle a tu presupuesto.

 Al terminar el proyecto ejecutivo, tendrás valorada cada partida de trabajos por nuestros industriales de confianza. Sabrás lo que vale esa escalera de madera que tanto te gusta o si se podrá hacer el baño ideal que has visto en Pinterest. Eso es posible porqué en las reuniones de proyecto, sentado en la mesa estará el carpintero que te montará los armarios empotrados o el interiorista que te asesorará en la iluminación. Y los tendrás al lado mientras los arquitectos dibujan cada detalle de tu casa.

El método de trabajo en Viva permite que los cambios se realicen en la fase de proyecto, que es cuando deben hacerse. Al terminar el proyecto no hay que pasar por la agotadora fase de encontrar un constructor que, a su vez, modifique partes del proyecto para ajustarse a un presupuesto. Eso provoca volver a la mesa de trabajo y empezar de nuevo. O, lo que es peor, tener que cambiar el proyecto en medio de la obra!

 Construir tu casa es un viaje maravilloso que, probablemente, sólo vas a hacer una vez en la vida. Te invitamos a disfrutarlo y a rodearte de los mejores profesionales para hacerlo realidad.