¿Qué es la edificabilidad de un terreno?
Es de las cosas más importantes que debes mirar al valorar un terreno. La edificabilidad define cuantos metros puedes construir y, como resultado, define las posibilidades de ser el terreno ideal para tu casa. A que te interesa?
Pol Femenias
Arquitecto Viva
Si estás pensando en comprar un terreno o construir una vivienda, es probable que hayas oído hablar del término «edificabilidad«. La edificabilidad de un terreno es un factor clave a tener en cuenta antes de empezar cualquier proyecto de construcción. En este artículo, explicaremos en detalle qué es la edificabilidad de un terreno y cómo calcularla.
Puntos clave:
- Definición de edificabilidad de una parcela: Es la cantidad máxima de metros cuadrados edificables permitidos en una parcela según la normativa municipal y el planeamiento urbanístico.
- Qué es el coeficiente de edificabilidad: Es un índice que determina cuánto se puede construir en una parcela, expresado como un número máximo de metros cuadrados por metro cuadrado de suelo.
- Importancia de conocer la edificabilidad de un terreno: Determina la cantidad de viviendas o edificios que se pueden construir, influye en la rentabilidad económica del proyecto y puede afectar el valor de la propiedad.
- Diferencia entre edificabilidad y ocupación: Mientras que la edificabilidad determina el área construida permitida en un terreno, la ocupación se refiere al porcentaje máximo del terreno que puede ser ocupado por un edificio, es decir, la sombra arrojada desde una vista aérea.
Definición de edificabilidad de una parcela
El concepto de edificabilidad es la cantidad máxima de metros cuadrados edificables que se permiten construir en una parcela determinada. Es decir, es el coeficiente de edificabilidad que se establece según la normativa municipal y el planeamiento urbanístico.
No confundir con la ocupación máxima de una parcela. Te explicamos la diferencia más abajo.
Qué es el coeficiente de edificabilidad?
El coeficiente de edificabilidad es un índice que dicta cuánto se puede construir en una parcela o terreno. Este coeficiente varía según el uso permitido para cada zona y está expresado como un número máximo de metros cuadrados por metro cuadrado de suelo.
Por ejemplo, si el coeficiente asignado es 0,4 significa que sólo se puede construir hasta 400 metros cuadrados en una parcela de 1000 metros cuadrados.
Este coeficiente suele variar dependiendo del uso del suelo y de las normativas urbanísticas locales.
Importancia de conocer la edificabilidad de un terreno
Es vital porque determina cuántas viviendas o edificios se pueden construir en él, así como la superficie total edificable. Conocer esta cifra permite poder calcular la rentabilidad económica del proyecto y saber si es viable. Además, también influye en la decisión de compra del terreno, ya que si es baja, menos metros de casa podrás construir. Lógica pura, no?
¿Cómo afecta la edificabilidad a la construcción de viviendas?
Como te imaginarás, influye directamente en el número de metros cuadrados disponibles para construir una vivienda o edificio. Por tanto, cuanto mayor sea la edificabilidad de la parcela, más metros cuadrados edificables tendrá y más grande podrá ser la edificación. Por el contrario, si la edificabilidad es baja, el número de metros cuadrados disponibles será menor, lo que limitará el tamaño y la cantidad de viviendas que se pueden construir.
¿Cómo se calcula la edificabilidad de una parcela?
Esta es una pregunta que se hacen muchos propietarios de terrenos cuando quieren saber cuánto pueden construir en su propiedad.
El cálculo de la edificabilidad de una parcela dependerá de diferentes factores, pero en general, se trata del coeficiente máximo que permite el planeamiento urbanístico para construir en ese terreno. Para establecer la edificabilidad de una parcela, los ayuntamientos la definen en base a los usos admitidos por el planeamiento, las dimensiones y ubicación del terreno y las condiciones específicas para la edificación. Con esos parámetros establecen un coeficiente, por ejemplo de 0,25. Ese coeficiente, multiplicado por los metros cuadrados de tu terreno, será la edificabilidad máxima.
En términos generales, se puede decir que la edificabilidad bruta es el máximo permitido según el plan urbanístico y se refiere a todo lo que se puede construir en una parcela sin tener en cuenta las limitaciones específicas del terreno. Por otro lado, la edificabilidad neta es lo que efectivamente se puede construir después de aplicar las limitaciones concretas del terreno.
A veces puede haber confusión entre los términos «edificable» y «urbanizable». Un terreno edificable ya cuenta con todos los servicios necesarios para la construcción y solo necesita cumplir con los requisitos establecidos por el plan urbanístico local para poder ser construido.
Así que si quieres saber si tu terreno es edificable debes revisar primero su estatus legal antes de comenzar a calcular su coeficiente de edificabilidad. Si te ves abrumado por tanta normativa, no dudes en consultarnos y te ayudaremos a verificar los parámetros urbanísticos de cualquier parcela.
Edificabilidad bruta vs edificabilidad neta
La edificabilidad bruta o zonal se refiere a áreas que están programadas para su transformación urbanística en el futuro. Normalmente, esta edificabilidad afecta a terrenos que se denominan como «urbanizables«, que se caracterizan por ser rústicos y que se prevé que se convertirán en parte del área urbana de la ciudad en el futuro.
Es por eso que estas zonas siguen siendo «urbanizables» hasta que se transforman en «urbanas» mediante un Plan Parcial o Proyecto de Reparcelación. En ese momento, cambian su estado de suelo y pasan a ser consideradas como territorios urbanos.
En cambio, la edificabilidad neta se refiere a terrenos aptos para construcción, con una planificación detallada que establece las condiciones de edificación. Básicamente, la edificabilidad neta se trata de terrenos urbanos, es decir, en la ciudad ya consolidada.
Para que un terreno se clasifique como urbano, es necesario que esté en un área urbanizada y tenga los servicios básicos urbanos necesarios como acceso por carretera, agua, alcantarillado y luz.
Diferencia entre edificabilidad y ocupación
Son dos términos que pueden sonar parecidos, pero que en realidad significan cosas diferentes. La edificabilidad se refiere a la superficie máxima que se puede construir en un terreno, y se expresa generalmente en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de terreno.
Importante: los metros cuadrados pueden estar unos encima de otros (100 m2 en planta baja y 50m2 en planta primera, suman 150m2).
Por otro lado, la ocupación hace referencia al porcentaje máximo del terreno que puede ser ocupado por un edificio. O dicho de otro modo, la sombra arrojada de tu casa a vista de pájaro. En el ejemplo anterior, si la planta primera está encima de la planta baja, la ocupación de la casa será de 100m2, no de 150m2. Si miramos la casa con google maps veremos una superficie de 100m2. Eso es la ocupación.
Es decir, mientras que la edificabilidad determina el área construida, la ocupación limita el área que puede ser utilizada para construir. Ambos conceptos están regulados por los planes urbanísticos de las ciudades, y es importante conocerlos bien antes de empezar un proyecto de construcción.
¿Cómo saber si un terreno es edificable?
Para saber si un terreno es edificable, es necesario tener en cuenta la normativa urbanística del municipio en el que se encuentra. Esta normativa establece el cálculo de la edificabilidad de una parcela, es decir, la cantidad de metros cuadrados construibles en función de su superficie.
Esta información se puede consultar fácilmente online, pero puede pareceros un poco liosa al principio. Muchos municipios apenas tienen la normativa urbanística digitalizada y exige sumergirse en mucho papeleo. No te preocupes, si tienes alguna consulta de un terreno, puedes acudir a Viva y te ayudaremos. Si te animas a hacerlo por tu cuenta, busca en google «POUM + municipio» y encontrarás la normativa general de ese municipio. Aquí te dejo el enlace al de Barcelona y un par de municipios para que sepas lo que debes buscar:
El coeficiente de edificabilidad determina cuántos metros cuadrados se pueden construir por cada metro cuadrado de terreno. Es importante tener presente que la normativa varía de un lugar a otro, por lo que es fundamental informarse acerca de ella antes de adquirir una finca o una parcela. Además, es posible que existan otras restricciones, como la protección de especies vegetales o animales, la proximidad a vías de alta ocupación o la existencia de servidumbres de paso que impidan la edificación en parte del terreno.
¿Qué otros parámetros urbanísticos afectan a la edificabilidad?
Alineación de la edificación
La normativa urbanística es la legislación que regula los usos del suelo en una zona determinada. Esta normativa incluye la edificabilidad, por lo que es importante conocer las leyes y reglamentaciones urbanísticas del terreno antes de empezar cualquier proyecto de construcción.
Aprovechamiento urbanístico
El aprovechamiento urbanístico es el índice que se utiliza para determinar la cantidad de metros cuadrados construibles en una parcela y está directamente relacionado con la edificabilidad bruta y neta. La edificabilidad bruta se refiere al total de metros cuadrados construibles en una parcela, mientras que la edificabilidad neta solo tiene en cuenta el espacio destinado a viviendas o unidades comerciales.
Altura máxima permitida
Define la altura máxima a la que debe arrancar la cubierta de la casa. Normalmente se mide desde el plano de fachada y con una inclinación del 30%. Tener en cuenta también, en el caso de terrenos en pendiente, cual es la cota de la planta baja en cada uno de los niveles cuando la casa se adapta al desnivel.
Ejemplo práctico de edificabilidad para construir una casa en un terreno
Requisitos para construir una vivienda unifamiliar
Para construir una vivienda unifamiliar en una parcela, es necesario cumplir una serie de requisitos urbanísticos y normativas de construcción. Por ejemplo, es necesario que la parcela tenga un mínimo de superficie y que cumpla con las limitaciones de altura y ocupación establecidas por la normativa municipal. Partiendo de que la parcela es en suelo urbanizable, los datos de la parcela que más nos interesan son:
- Superfície de la parcela
- Edificabilidad máxima de la parcela
- Ocupación de la parcela
- Distancia con los vecinos y a la calle
- Altura permitida
Cómo saber la edificabilidad para construir una casa de 150m2
Una vez sabemos estos datos, se trata de calcular de una manera muy sencilla si la casa que tenemos en mente es posible en esa parcela. Por ejemplo: queremos una casa de unos 150 metros cuadrados totales construidos, divididos en planta baja y primera. Para ponerlo fácil, cada planta tendrá la misma superfície de 75m2.
La parcela que nos interesa tiene las siguientes condiciones de la edificación:
- Superfície de 812 metros cuadrados,
- Edificabilidad máxima de 0,25 (eso equivale a 0,25 metros cuadrados de techo, dividido por metros cuadrados de superfície de la parcela). Es decir, 812m2 * 0.25 = 203 m2 de techo posible.
- Ocupación máxima del 20%. Es decir, 20% de 812m2 equivale a 162m2.
- Distancia con los vecinos de 5m, y distancia a la calle de 10m.
- Altura permitida de PB+1 (planta baja y planta primera)
De una manera gráfica, sería algo así:
Con estos datos, lo que hacemos en Viva es comparar la superfície de la casa que tienes en mente (150m2) con los dos parámetros más importantes (edificabilidad y ocupación). Te explico cómo:
Edificabilidad máxima vs Edificabilidad de tu proyecto
La casa que quieres construir es de 150m2, y la edificabilidad máxima es de 203m2. Por lo tanto, cumplimos.
Ocupación máxima vs Ocupación de tu proyecto
La ocupación máxima de la parcela es de 162m2. Tu vivienda es de dos plantas de 75m2, una encima de la otra. Si miramos tu casa desde un avión, la ocupación cual sería? Exacto, 75m2, porqué una planta está encima de la otra. Por lo tanto, también cumplimos.
Con estos dos parámetros controlados, ya vemos que el terreno es válido a nivel de edificabilidad y ocupación para la casa que deseas. Ahora faltará ponderar el resto de parámetros, como la orientación, la topografía, las condiciones del suelo, etc…
Metros cuadrados necesarios para construir una vivienda unifamiliar
El número de metros cuadrados necesarios para construir una vivienda unifamiliar varía dependiendo del número de habitaciones, baños y zonas comunes que se deseen construir. Por tanto, es necesario hacer un proyecto detallado para conocer la superficie necesaria y ajustarse a la edificabilidad de la parcela. Por lo general, la mayoría de casas que hacemos en Viva no son menores de 150m2. Puedes coger esta superficie como referencia.
¿Cuál es la relación entre la superficie de una parcela y su edificabilidad?
La edificabilidad siempre va relacionada con la superficie total de la parcela. Fíjate. El coeficiente de edificabilidad siempre es un porcentaje de metros de techo respecto a los metros totales del terreno. Por ejemplo: una edificabilidad del 25% en una zona permitirá casas más grandes o pequeñas según sea la parcela. Para una parcela de 1000m2, los metros edificables serán 250m2. Pero si la parcela de al lado es de 800m2, los metros edificables admitidos serían 200m2.
En Resumen
La edificabilidad de un terreno marca en gran parte su precio, y será por algo. La cantidad de metros que te permite edificar el ayuntamiento viene dado por el coeficiente de edificabilidad, que multiplicado por los metros de tu parcela resulta en los metros máximos construidos que puede tener tu casa. Así que vale la pena tenerlo en cuenta para no tener sorpresas.
Construir tu casa es un viaje maravilloso que, probablemente, sólo vas a hacer una vez en la vida. Te invitamos a disfrutarlo y a rodearte de los mejores profesionales para hacerlo realidad.
¿Una pérgola computa como edificabilidad?
Normalmente, no. Los elementos desmontables ligeros no computan como edificabilidad (ni ocupación).
¿Qué es la edificabilidad de un terreno?
La edificabilidad de un terreno se refiere a la cantidad máxima de construcción que se puede realizar en una parcela, expresada en términos de superficie construible permitida.
¿Qué tipos de edificabilidad existen?
Existen dos tipos de edificabilidad: la edificabilidad neta y la edificabilidad bruta.
¿Qué es la edificabilidad máxima?
La edificabilidad máxima es el porcentaje de edificabilidad que permite la normativa de planeamiento urbanístico de cada municipio.
¿Qué es la edificabilidad computable?
La edificabilidad computable es el porcentaje de edificabilidad que se puede aprovechar realmente sobre la superficie total de la parcela. Por ejemplo, en algunos municipios los metros de sótano no computan como edificado. Depende de la superficie del terreno, la ocupación y la altura de las edificaciones, entre otros factores.
¿Cómo se calcula el porcentaje de edificabilidad de una parcela?
El cálculo de la edificabilidad se realiza en base a la superficie total de la parcela y a los límites establecidos por la normativa de urbanismo y las ordenanzas municipales.
¿Qué es el porcentaje de edificabilidad?
El porcentaje de edificabilidad es el porcentaje de la superficie total de la parcela que se puede construir.
¿Qué es la ocupación de un terreno?
La ocupación de un terreno es la superficie que ocupa la edificación medida en función del lugar donde se asienta.
¿Cómo puedo saber cuánta edificabilidad tiene una parcela?
Es posible obtener información acerca de la edificabilidad de un terreno mediante el catastro o mediante la consulta de las ordenanzas municipales.
¿Puedo construir una vivienda unifamiliar en cualquier terreno?
No, existen determinados requisitos que deben cumplirse para poder construir una vivienda unifamiliar en una parcela, como por ejemplo la superficie mínima de la parcela o la franja de ocupación permitida por la normativa municipal.
¿Qué es el aprovechamiento de un terreno?
El aprovechamiento es el número de metros cuadrados edificables que se pueden construir en un terreno urbano.
¿Qué es la profundidad edificable?
La profundidad edificable es la distancia en línea recta entre la fachada principal y la fachada posterior de la edificación que se puede construir en un terreno.
