Convertir local en vivienda. Requisitos y pasos a seguir
Los precios de los pisos están por las nubes. Convertir un local comercial en una vivienda se convierte en una muy buena opción, pero debes tener en cuenta las limitaciones. No todos los locales son candidatos. Te explicamos qué debes tener en cuenta para valorar un local como tu futura vivienda.
Pol Femenias
Arquitecto Viva
El aumento de los precios en el mercado inmobiliario ha llevado a muchas personas a buscar alternativas para obtener una vivienda asequible. Una de las opciones más populares es convertir un local en vivienda. Sin embargo, antes de embarcarse en este proyecto, es importante conocer todos los pasos legales y administrativos necesarios para lograr esta transformación. En este artículo, te proporciono una guía completa sobre cómo convertir locales comerciales en viviendas, para que puedas tomar decisiones informadas y aprovechar al máximo esta opción.
Puntos clave:
- Posibilidad de Conversión: Es posible convertir un local en vivienda, pero hay que considerar limitaciones y requisitos legales. Esto incluye consultar el Plan Urbanístico, verificar la densidad de viviendas del edificio, y cumplir con las normas de habitabilidad y limitaciones constructivas.
- Requisitos Documentales: aprobación del proyecto técnico por el ayuntamiento, la obtención de permisos de obras, la modificación en el registro catastral, la obtención de la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
- Requisitos Materiales: El local debe tener una superficie mínima habitable de 40 m², una altura entre suelo y techo de al menos 2,5 metros, instalación de salida de humos, estar a nivel rasante del suelo, y tener un ancho de fachada exterior adecuado.
- Costos de Transformación: Los costos incluyen el proyecto de cambio de uso, la licencia de obras, la obra de reforma, las tasas e impuestos municipales, la modificación en el registro catastral, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, y la licencia de primera ocupación. Debes estimar 1000-1200€/m2.
- Criterios de Selección del Local: Los mejores candidatos son locales con grandes espacios diáfanos, acceso a luz natural, ubicados en zonas céntricas, y con buena accesibilidad.
¿Es posible convertir un local en vivienda?
En teoría, sí es posible convertir un local en vivienda, pero existen algunas limitaciones y requisitos legales que debes tener en cuenta.
- ✔ Consulta del Plan Urbanístico: Te indicará si está permitida la conversión de un inmueble comercial en una vivienda. Fíjate especialmente en si se permite la vivienda en planta baja o si la zona está designada como un eje comercial.
- ✔ Densidad de viviendas del edificio: Cada zona tiene una densidad asignada por planeamiento. Normalmente es de una vivienda cada 80m2. Debes comprobar la superficie construida del edificio y dividirla por 80 (o el número que le corresponda en el municipio). Si obtienes un valor menor que el número de viviendas del bloque, podrás convertirlo a vivienda. Puedes consultar la superficie construida del edificio en la web del cadastro.
- ✔ Cumplimiento de limitaciones constructivas o técnicas: La conversión de un local comercial a vivienda debe cumplir con el Código Técnico de la Edificación, que establece requisitos de accesibilidad, salubridad y eficiencia energética. Esto puede implicar la realización de modificaciones en la accesibilidad del local, como la instalación de rampas, ascensores y puertas más anchas.
- ✔ Normas de habitabilidad: Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias normas de habitabilidad que establecen las condiciones que una vivienda debe cumplir para ser considerada habitable. Estas normas pueden incluir requisitos de dimensiones mínimas y proporciones.
- ✔ Revisión del estatuto de la comunidad de propietarios: Es importante revisar el estatuto de la comunidad de propietarios donde se encuentra el local y obtener la conformidad de la comunidad de vecinos para evitar problemas futuros.
Pasos a seguir para poder convertir un local en vivienda
Una vez que has verificado que es posible convertir un local en vivienda, es importante tener en cuenta una serie de requisitos para llevar a cabo este proceso de manera legal y exitosa.
Te detallo los pasos más importantes que debes seguir:
1. Aprobación del proyecto técnico por parte del ayuntamiento
El primer paso es obtener la aprobación del proyecto técnico por parte del ayuntamiento. Este proyecto debe ser redactado por un arquitecto y debe cumplir con todas las normativas vigentes, tanto a nivel nacional como autonómico y municipal. El proyecto técnico debe incluir todos los detalles necesarios para la conversión del local en vivienda, como la distribución de espacios, instalaciones eléctricas y sanitarias, entre otros.
2. Obtención de permisos de obras y pago de tasas municipales
Una vez que el proyecto técnico ha sido aprobado, debes obtener los permisos de obras necesarios para llevar a cabo la conversión del local en vivienda. Esto incluye presentar la documentación requerida y pagar las tasas e impuestos municipales correspondientes.
3. Modificación en el registro catastral
Para dejar constancia del cambio de local a vivienda, debes tramitar la modificación en el registro catastral del inmueble. Esto implica actualizar la información del inmueble en el registro catastral para reflejar su nuevo uso como vivienda, así como inscribirlo en el registro de la propiedad.
4. Obtención de la cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética
Una vez finalizada la obra, deberás obtener la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple con los requisitos técnicos de habitabilidad establecidos por la normativa. También debes obtener el certificado de eficiencia energética, que evalúa la eficiencia energética del inmueble.
5. Licencia de primera ocupación
Finalmente, cuando la obra esté terminada, deberás obtener la licencia de primera ocupación. Esta licencia debe presentarse ante el ayuntamiento junto con el certificado de final de obra y la declaración de alteración catastral.
Requisitos para la conversión de locales en viviendas
Además de los requisitos administrativos, también debes tener en cuenta algunos requisitos materiales para la conversión de un local a vivienda. Estos requisitos garantizan que el local sea adecuado y cumpla con los estándares de habitabilidad. Estos son los requisitos más importantes:
- Superficie mínima habitable: El local debe tener una superficie útil mínima de 40 m², de acuerdo con la normativa de habitabilidad.
- Altura entre suelo y techo: La altura entre el suelo y el techo debe ser de al menos 2,5 metros para garantizar un espacio habitable adecuado.
- Instalación de salida de humos: Los baños y la cocina deben contar con una instalación para la salida de humos.
- Nivel rasante del suelo: El local debe estar a nivel rasante del suelo, es decir, no debe estar ubicado en un sótano o en un nivel inferior al de la calle. Si tiene un peldaño, que no pase de 5-10cm (normativa accesibilidad).
- Ancho de la fachada exterior: La fachada exterior del local debe tener un ancho mínimo para permitir la instalación de ventanas y asegurar la entrada de luz natural en la vivienda.
¿Cuánto cuesta transformar un local en vivienda?
Cumplidos los requisitos, cuando te dispongas a reformar el local deberías tener en cuenta los gastos siguientes:
- Proyecto de cambio de uso: Este es un requisito legal para cambiar la clasificación de un local comercial a residencial. Deberás contratar a un arquitecto para que realice este proyecto, y el costo variará dependiendo de la complejidad del trabajo y del profesional que contrates.
- Obra de reforma: Este es el gasto más importante que vas a tener. El coste de la obra dependerá de la magnitud de la reforma necesaria para convertirlo en vivienda habitable. Esto puede incluir la instalación de un baño y una cocina, la creación de habitaciones, la instalación de ventanas, entre otros. Como estimación, puedes aplicar la ratio por metro cuadrado de una reforma interior: 1000-1200€/m2. Variará dependiendo del nivel de instalaciones que quieras para la vivienda y del nivel de partida del local a reformar.
- Licencia de obras: Deberás solicitar una licencia de obras al ayuntamiento, cuyo costo dependerá de la localidad y del tipo de obra a realizar.
- Tasas e impuestos municipales: Al solicitar la licencia de obras, deberás pagar las tasas e impuestos municipales correspondientes.
- Modificación en el registro catastral: Una vez realizada la obra, deberás tramitar la modificación en el registro catastral del inmueble para hacer el cambio de uso de local a vivienda.
- Cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética: Estos son documentos necesarios para que la vivienda sea legalmente habitable. La cédula de habitabilidad confirma que la nueva vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad, y el certificado de eficiencia energética evalúa el rendimiento energético de la vivienda.
- Licencia de primera ocupación: Documento que certifica que la vivienda es apta para ser habitada. Se obtiene después de la finalización de la obra y debe presentarse al ayuntamiento junto con el certificado de final de obra y la declaración de alteración catastral.
¿Qué debes buscar en un local para que sea óptimo para convertirse en vivienda?
No todos los locales comerciales son adecuados para convertirse en viviendas. Algunos locales pueden tener limitaciones estructurales o ubicaciones desfavorables que dificultan su conversión. Sin embargo, existen ciertos tipos de locales que ofrecen más posibilidades para convertirse en viviendas. Fíjate en estos puntos:
✔ Locales con grandes espacios diáfanos: Los locales que cuentan con amplios espacios diáfanos ofrecen más flexibilidad para adaptarlos a los requerimientos de una vivienda.
✔ Acceso a luz natural: Fíjate siempre en la cantidad de fachada que tiene el local. Los mejores: locales en esquina o con fachada a calle y por detrás. Las habitaciones deben ventilar directamente al exterior, al igual que la sala de estar, para que cumpla con los requerimientos de habitabilidad.
✔ Zonas céntricas: Los locales ubicados en zonas céntricas de la ciudad suelen tener una mayor demanda como viviendas, ya que ofrecen acceso a servicios, transporte público y comercios cercanos.
✔ Buena accesibilidad: Los locales que cuentan con una buena accesibilidad, como rampas o ascensores, facilitan la adaptación a viviendas accesibles para personas con movilidad reducida.
Dificultades al convertir un local en vivienda
Aunque convertir un local en vivienda puede ser una excelente opción, existen algunas limitaciones y restricciones que debes tener en cuenta. Estas limitaciones pueden variar según el municipio y la normativa local. Te menciono algunas situaciones en las que no podrás convertir un local comercial en vivienda:
- Denegación de los permisos administrativos: Si los permisos administrativos para llevar a cabo la reforma del local son denegados, no podrás realizar la conversión en vivienda.
- Restricciones en el Título Constitutivo o estatutos de la comunidad: Si el Título Constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios limitan expresamente el cambio de uso a vivienda, no podrás convertir el local en vivienda.
- Prohibiciones en el barrio o zona: En algunos casos, puede existir una prohibición específica en el barrio o la zona donde se encuentra el local que impide su conversión en vivienda. Normalmente ocurre en ejes comerciales donde no se permiten más viviendas en planta baja.
- Afectación a servicios o elementos comunes: Si la conversión del local en vivienda afecta a servicios o elementos comunes del edificio, es posible que encuentres restricciones o limitaciones para llevar a cabo el proyecto.
En Resumen
La conversión de locales comerciales en viviendas es una opción cada vez más popular para aquellos que buscan una vivienda asequible y adaptada a sus necesidades. Sin embargo, es importante tener en cuenta todos los requisitos legales y administrativos para llevar a cabo esta transformación a vivienda de manera exitosa. Desde obtener la aprobación del proyecto técnico hasta cumplir con los requisitos materiales, cada paso es crucial para garantizar la viabilidad y legalidad de la conversión. Si estás considerando convertir un local en vivienda, te recomiendo buscar asesoramiento profesional y realizar un estudio detallado de viabilidad antes de iniciar cualquier obra. Con la planificación adecuada y el cumplimiento de los requisitos legales, podrás convertir un local en una vivienda cómoda y funcional. ¡No temas explorar esta opción y dar una nueva vida a estos espacios vacíos!
Así que, si estás considerando una reforma, no importa cuán grande o pequeña sea, contar con la ayuda de un arquitecto es una inversión que vale la pena.
Preguntas Frecuentes:
La conversión de un local comercial en vivienda se refiere al proceso de transformar un espacio comercial en uno habitable y destinado para uso residencial.
Depende de varios factores, como la ubicación del local, el costo de la conversión y el valor del mercado de la vivienda en la zona. Puede ser rentable si se hace correctamente y en el lugar correcto.
El costo de la conversión varía según el área a transformar, la calidad de los materiales y la ubicación. Se recomienda obtener una cotización de un profesional para estimar el costo total.
Se requiere una licencia de cambio de uso del local emitida por el Ayuntamiento o autoridad competente, un proyecto de arquitectura aprobado y una cédula de habitabilidad. Además, se deben cumplir ciertos requisitos materiales y técnicos.
No todos los locales comerciales son adecuados para convertir en vivienda. Se debe considerar la ubicación, el tamaño y la estructura del local. Es importante consultar con un profesional y obtener la licencia correspondiente antes de iniciar la conversión.
Algunas ventajas pueden ser la posibilidad de obtener una vivienda más grande y económica en una buena ubicación, la flexibilidad en el diseño del espacio y el aumento del valor del inmueble.
Los requisitos legales varían según la zona y el Ayuntamiento o autoridad competente. Es necesario presentar un proyecto de arquitectura que cumpla con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y realizar los trámites necesarios para obtener la licencia.
Antes de convertir un local en vivienda, es importante consultar con un profesional y verificar los requisitos legales para realizar el cambio de uso. También se deben considerar factores como la calidad de los materiales, el diseño del espacio y los costos involucrados.
Si se realiza correctamente y se cumplen todas las normativas de seguridad y habitabilidad, la conversión de un local en vivienda puede ser segura y duradera. Es importante contar con profesionales calificados y autorizados para hacer el trabajo.
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de seguridad, salud e habitabilidad. Es necesaria para poder vivir en la vivienda y para obtener suministros de agua, electricidad y gas.
No todas las oficinas son adecuadas para convertirse en viviendas. Se deben considerar factores como la ubicación, la estructura del edificio y la normativa local. También es necesario obtener la licencia correspondiente antes de realizar la conversión.
