Impuestos y gastos por venta de vivienda
Construir tu nueva casa casi siempre pasa por vender la antigua. Para que no haya sorpresas con la venta, hemos decidido hacer este resumen de gastos que vas a tener que afrontar al vender tu casa. Para que no haya sorpresas y todo vaya como la seda.
Pol Femenias
Arquitecto Viva
¿Sabes cuáles son los impuestos y gastos que debes tener en cuenta al vender una casa? Si estás pensando en vender una vivienda, es esencial comprender los aspectos financieros asociados para que puedas planificar adecuadamente y evitar sorpresas desagradables. En este artículo, te proporcionaremos una guía completa sobre los impuestos y gastos relacionados con la venta de una vivienda. ¡No te lo pierdas!
Te los resumo primero en un cuadro:
| Gasto | Descripción | Costo Aproximado |
|---|---|---|
| Nota Simple | Documento con información detallada sobre la propiedad | 9€ |
| Certificado de Eficiencia Energética (CEE) | Calificación de la eficiencia energética de la casa | 50 – 150€ |
| Cédula de Habitabilidad | Verifica que la vivienda es habitable | 100 – 150€ |
| Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) | Chequeo de salud del edificio | 150€ |
| Gastos de Notaría y Registro | Para la cancelación de la hipoteca | Hasta 1.000€ |
| Impuesto IRPF | Calculado en base a la ganancia de la venta | Variable |
| Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) | Impuesto anual sobre la propiedad | Variable |
| Contrato de Arras | Protege al vendedor y al comprador | 100€ (si se contrata a un abogado) |
| Servicio de Inmobiliaria | Honorarios por la venta de la casa | Variable (porcentaje del valor de la propiedad) |
| Plusvalía Municipal | Impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos | Variable (basado en el valor catastral y el tiempo de propiedad) |
Gastos antes de vender la vivienda
✔ Precio de la Nota simple
La nota simple es un documento oficial que proporciona información detallada sobre un inmueble. En ella se incluyen datos como la descripción del edificio, su localización, la identidad de los propietarios y si existen cargas o deudas asociadas a la propiedad. Este documento es esencial cuando se va a comprar o vender un piso, ya que permite conocer la situación legal del mismo.
Se solicita en el Registro de la Propiedad, y su coste es de 9€ (3€ si se solicita presencialmente).
✔ Coste del Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
¿Alguna vez has oído hablar del certificado de eficiencia energética pero no estás seguro de qué es? Permíteme aclararlo para ti. Este certificado es un documento oficial que proporciona información objetiva sobre cómo de eficiente es un edificio en términos de energía. Es como una etiqueta nutricional, pero para tu casa o edificio.
El certificado de eficiencia energética es esencialmente una calificación de cuánta energía consume un edificio y cuánto contribuye a las emisiones de carbono. Esta calificación se presenta en una escala que va desde la «A», para los edificios más eficientes, hasta la «G», para los menos eficientes. Te lo redactará tu arquitecto de confianza, y su coste está entre los 50 y los 150€.
Importante: el Certificado de Eficiencia Energética influye en el valor de tu propiedad. Nadie quiere comprar una vivienda que consuma mucho, no?
✔ Precio de la cédula de habitabilidad
El certificado de habitabilidad verifica que una vivienda cumple con los estándares mínimos para ser habitada. En algunas comunidades autónomas, es un requisito obligatorio para la venta de una propiedad. Un técnico especialista realiza la inspección y reporta a la administración local. El coste aproximado es de 100-150 €. Este certificado es esencial para garantizar que una vivienda es segura y adecuada para vivir.
✔ Precio Certificado ITE
¿Sabías que tu edificio antiguo necesita un chequeo de salud? Sí, lo has leído bien. La Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) es como un chequeo médico para tu edificio. Es obligatoria para las construcciones de cierta edad y su propósito es asegurar que tu edificio cumple con todos los requisitos de seguridad.
Si eres parte de una comunidad de propietarios, puedes solicitar el certificado ITE al presidente de la comunidad sin coste alguno. Pero si no tienes esa opción y tu vivienda es antigua, deberás contratar los servicios de un arquitecto. Su coste está sobre los 150€.
Tip: Como el certificado energético, el certificado ITE aporta valor a tu vivienda, ya que da garantías al comprador sobre el estado de conservación de la finca.
✔ Gastos de notaría y registro
Imagina que finalmente has terminado de pagar tu hipoteca, ¡qué alivio! Pero espera, aún hay un paso más que debes hacer para que tu casa esté completamente libre de cargas: la cancelación registral de la hipoteca.
¿Cómo se hace eso? Necesitarás el certificado de deuda cero, que tu banco te proporcionará de forma gratuita. Luego, elige una notaría que prepare la escritura de cancelación y se ponga en contacto con tu banco.
Sí, hay un coste asociado a este proceso, alrededor de 1.000 €, pero piensa en ello como una inversión. Si planeas vender una vivienda, este es un paso esencial, ya que no puedes vender una propiedad con cargas.
Y aquí viene la parte interesante: puedes ahorrar en este proceso si decides hacerlo por tu cuenta, lo que te costaría alrededor de 400€. Si prefieres la comodidad de una gestoría independiente, el coste sería de unos 480 €. Y si decides dejarlo en manos de una gestoría del banco o del comprador, el coste sería ligeramente superior a los 1.000 €.
Estos se corresponden con los gastos de la escritura pública, incluyendo los honorarios del notario. Según las reglas del juego (o más bien, el Código Civil), el vendedor normalmente cubre el gasto de la escritura y el comprador se encarga de la primera copia. Pero aquí viene lo interesante: esto se puede negociar. Así es, tú y el otro interesado podéis llegar a un acuerdo sobre quién paga qué.
Ahora, si te preguntas cuánto te costará todo esto, la respuesta es: depende del precio de la vivienda. Pero no te preocupes, no estamos hablando de cifras astronómicas. Los honorarios de los notarios están regulados por el Estado, así que todos cobran lo mismo por los mismos servicios. Para darte una idea, los precios para la escritura pública de compraventa suelen estar entre 600 y 875 euros.
¿Suena complicado? No tiene por qué serlo. Si decides vender tu casa a través de un asesor inmobiliario, él se encargará de todo el papeleo y las negociaciones. Así, podrás centrarte en lo que realmente importa: encontrar tu próximo hogar o conseguir el mejor precio por tu propiedad actual.
✔ Gastos de cancelación de hipoteca
No puedes vender tu casa con cargas, así que deberás cancelar cualquier hipoteca antes de vender. Cuando decides cancelar una hipoteca, no solo estás saldando tu deuda con el banco, sino que también estás eliminando la carga hipotecaria de tu edificio en el Registro de la Propiedad. Este proceso implica varios pasos y cada uno de ellos tiene un costo. Los gastos más comunes son los honorarios notariales y registrales, que son obligatorios y pueden variar dependiendo del valor de tu propiedad. Además, si decides contratar a una gestoría para que se encargue de todo el proceso, también tendrás que pagar sus honorarios.
Su coste está entre los 400 y los 1000€.
Gastos e impuestos después de vender la vivienda
✔ Pago del impuesto IRPF
Has vendido tu casa y has obtenido un buen beneficio. ¡Felicidades! Pero, ¿sabías que hay un impuesto que debes tener en cuenta? Se llama IRPF y se calcula en base a la ganancia que has obtenido de la venta.
Entonces, ¿cómo funciona? Bueno, tomas el precio al que vendiste la casa, le restas el precio que pagaste cuando la compraste y los gastos que tuviste para realizar ambas operaciones. Esa es tu ganancia.
Ahora, aquí está el truco: solo pagas el IRPF si realmente obtuviste una ganancia. Si vendiste tu casa por más de lo que pagaste, entonces sí, tendrás que pagar este impuesto. Pero si no, ¡estás libre de impuestos!
Y recuerda, este impuesto se paga en tu declaración de la renta del año siguiente a la venta de tu casa.
¿Y cuánto tendrás que pagar?
Eso depende de cuánto hayas ganado. Hacienda tiene diferentes tramos de IRPF para el año 2023, así que tu pago dependerá de en qué tramo te encuentres.
¡Aquí va un consejo que te puede ahorrar dolores de cabeza! Si resulta que la diferencia entre lo que pagaste por tu propiedad y lo que obtuviste al venderla es negativa, ¡no tienes que preocuparte por el IRPF!
Ahora, si obtuviste un beneficio, la cosa cambia un poco. Los impuestos se aplican de manera progresiva. Por ejemplo, a los primeros 6.000 euros de beneficio se les aplica un 19%; si el beneficio está entre 6.000 y 50.000 euros, el porcentaje sube al 21%. Y así sucesivamente.
| Ganancia por la venta de una vivienda | Porcentaje del IRPF a pagar |
|---|---|
| hasta 6.000 € | 19 % |
| hasta 50.000 € | 21 % |
| hasta 200.000 € | 23 % |
| más de 200.000 € | 26 % |
Pero no te preocupes, hay algunas excepciones que podrían permitirte evitar pagar el IRPF. Por ejemplo:
▶ Si eres mayor de 65 años y vendiste tu vivienda habitual, o si contrataste una renta vitalicia al vender una segunda residencia.
▶ Otra opción es reinvertir el dinero de la venta en la compra de un nuevo inmueble que será tu residencia habitual.
▶ También puedes dar el piso en dación de pago si no puedes hacer frente a la hipoteca.
▶ Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia, también puedes estar exento. Y por último,
▶ Si compraste el inmueble entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012, ¡estás de suerte! Estás exento del 50% de la ganancia patrimonial obtenida.
✔ Contrato de arras
Este documento, que se firma entre las dos partes, es como un seguro que protege tanto al vendedor como al comprador. ¿Te preocupa cómo redactarlo? No hay problema, una agencia inmobiliaria puede hacerlo por ti de manera sencilla y eficiente.
Aunque no es obligatorio, el contrato de arras es altamente recomendable. ¿Por qué? Porque si alguien decide echarse atrás en el último minuto, este contrato te protege. En él, se incluyen todas las condiciones acordadas, como el precio final de venta, el plazo límite para la firma, cómo se reparten los gastos y las penalizaciones por incumplimiento de contrato.
En cuanto al coste, varía dependiendo de quién lo haga. Puedes redactarlo tú mismo de forma gratuita, o si prefieres, una inmobiliaria puede hacerlo por ti y el coste se incluirá en su comisión de venta. Si eliges que un abogado lo haga, el precio puede rondar los 100€.
✔ Servicio de inmobiliaria
Si has contratado los servicios de una inmobiliaria para vender tu casa, deberás pagar sus honorarios en función del mercado (tipo, ubicación, etc.) y del valor de la propiedad. Lo común es que las agencias inmobiliarias cobren un porcentaje previamente establecido sobre el precio final de la vivienda.
✔ Plusvalía Municipal
La plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto en el momento de la transmisión de la propiedad, ya sea por venta, herencia o donación.
¿Cómo se Calcula la Plusvalía Municipal?
En realidad, sigue una fórmula bastante sencilla. Para calcular la plusvalía, se toma en cuenta el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y se le aplica un coeficiente que varía en función del número de años que han transcurrido desde la adquisición del inmueble. A este resultado se le aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cada ayuntamiento y puede variar entre un 20% y un 30%.
Ejemplo de Cálculo de Plusvalía
Supongamos que tienes un inmueble cuyo valor catastral del suelo es de 60.000 euros y lo has vendido después de 4 años de haberlo adquirido. El cálculo de la plusvalía sería el siguiente:
1️⃣ Se calcula el incremento del valor del suelo aplicando el coeficiente correspondiente a los 4 años, que es del 0,17. Por lo tanto, 60.000 euros x 0,17 = 10.200 euros.
2️⃣ A este resultado se le aplica el tipo de gravamen. Si el ayuntamiento ha fijado un tipo de gravamen del 30%, la cuota tributaria sería de 10.200 euros x 30% = 3.060 euros.
Por lo tanto, en este ejemplo, la plusvalía municipal sería de 3.060 euros.
¿Quién Debe Pagar la Plusvalía Municipal?
Depende del tipo de transmisión. En el caso de una venta, es el vendedor quien debe pagar el impuesto. Sin embargo, en el caso de una donación o herencia, es el donatario o heredero quien debe hacer frente al pago.
¿Cuándo se Debe Pagar la Plusvalía Municipal?
Varía en función del tipo de transmisión.
En el caso de una venta o donación, el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión. En el caso de una herencia, el plazo es de seis meses desde la fecha de defunción, aunque este plazo puede prorrogarse a un año si se solicita por escrito dentro de los primeros seis meses.
¿Qué Sucede si no se Paga la Plusvalía Municipal a Tiempo?
Se aplicarán intereses de demora. Estos intereses varían en función del tiempo que pase desde la fecha en que debió pagarse el impuesto hasta la fecha en que se realiza el pago. Los intereses pueden ir desde el 5% si el pago se realiza durante los tres primeros meses, hasta el 20% si el pago se realiza después de un año.
¿Cuáles son los gastos que puedes deducir de la venta de tu casa?
- Coste de las reformas, si es que has hecho alguna
- Los impuestos de la compra
- Los honorarios del notario
- La comisión inmobiliaria
- Plusvalía municipal
- Gastos de cancelación de la hipoteca
¿Qué costes de la compraventa paga el comprador?
- Gastos del notario
- Registro de la Propiedad
- Comisión inmobiliaria
En Resumen
Básicamente, al vender una casa hay varios gastos a considerar:
- Nota Simple: Un documento que proporciona información detallada sobre la propiedad. Su coste es de alrededor de 9€.
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Este documento califica la eficiencia energética de la casa y su coste oscila entre 50 y 150€.
- Cédula de Habitabilidad: Verifica que la vivienda cumple con los estándares mínimos para ser habitada. Su coste aproximado es de 100-150 €.
- Inspección Técnica de Edificaciones (ITE): Este servicio puede costar alrededor de 150€.
- Gastos de Notaría y Registro: Para la cancelación de la hipoteca pueden llegar a 1.000 €.
- Impuesto IRPF: Se calcula en base a la ganancia obtenida de la venta.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Debe ser pagado si la propiedad está a tu nombre el primer día de enero del año de venta.
- Contrato de Arras: Que protege tanto al vendedor como al comprador, puede costar alrededor de 100€ si se contrata a un abogado para redactarlo.
- Honorarios de Inmobiliaria: Si se contrata a una inmobiliaria para vender la casa, sus honorarios se calculan en función del valor de la propiedad.
- Plusvalía Municipal: Un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos, se calcula en función del valor catastral del suelo y el número de años que han transcurrido desde la adquisición del inmueble.
Es fundamental estar bien informado y asesorado para evitar sorpresas y problemas legales al vender tu casa. En Viva te podemos ayudar con el proceso. Si tienes cualquier duda, aquí estamos.
Preguntas Frecuentes:
Nota Simple (9€), Certificado de Eficiencia Energética (CEE) (50 – 150€), Cédula de Habitabilidad (100 – 150€), Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) (150€), Gastos de Notaría y Registro (hasta 1.000€), Impuesto IRPF (variable), Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) (variable), Contrato de Arras (100€ si se contrata a un abogado), Servicio de Inmobiliaria (porcentaje del valor de la propiedad), Plusvalía Municipal (variable, basado en el valor catastral y el tiempo de propiedad).
Al vender una vivienda, se deben pagar impuestos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía municipal), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
El coste varía en función del valor de la vivienda, del precio de venta, de la hipoteca, de las condiciones pactadas con la inmobiliaria y de los impuestos aplicables. Se recomienda solicitar información y cotizaciones a varias inmobiliarias para poder comparar y elegir la opción que más se adapte a sus intereses.
El reparto de los gastos al vender una vivienda es un acuerdo que debe ser pactado y acordado por ambas partes. Si la vivienda tiene más de un titular, es importante acordar de antemano cómo se repartirán los costes.
La cancelación de la hipoteca está sujeta a una tasa que varía en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda. Además de esta tasa, pueden existir otros gastos asociados a la cancelación, como los honorarios del notario.
El valor de adquisición es el precio que se pagó por la vivienda en el momento de su compra, mientras que el valor de venta es el precio de venta ofertado por el vendedor. La diferencia entre ambos valores se conoce como plusvalía o minusvalía y está sujeta a impuestos.
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